物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

确定收费项目明确收费标准

管理好物业管理企业的资金筹措，首先要根据不同物业的不同管理要求确定收费项目，做好费用估计，并明确其使用范围，正确处理好收费标准与管理服务水平的关系。为了适应社会主义市场经济发展的需要，实现公平竞争，按质论价，不同的物业管理服务水平，可制订不同的收费标准。

收费标准的确定可采取以下几种途径：

1政府部门审定

物业管理中的最基本、最重要的收费项目和标准，是由房地产主管部门会同物价部门审定、通过颁发法规或文件予以公布实施的。如开发商、物业出售者和业主等缴纳的维修基金、住户缴纳的日常综合管理费、建设施工单位缴纳的质量保证金等重要项目，应由房地产主管部门提出标准，提交物价局核定后执行。

2会同业主商定

物业管理是一种契约管理，是由业主委托的一种契约行为，因而有的收费标准不必由政府部门包揽，可由物业管理企业将预算、收费的项目和标准，提交业主管理委员会讨论、审核，经表决通过之后确定。此时，物业管理企业应及时拟订一份物业管理标准的审议会议决议，一同印发给每一位业主，从通过之日起按这一标准执行。

每次新的费用标准的确立，经业主管理委员会通过之后，物业管理企业只要将每一费用项目的标准一次性向业主公布通知，以后每月发费用通知单时，就只要通知费用总额就可以了。这样既可减少劳动耗费，又可节省纸张材料费。物业管理费用标准通知和每月交款通知。

3委托双方议定

对于专项和特约服务的收费，如接送小孩、代订送牛奶、洗衣熨衣、代订书报杂志等项目，可由委托方与受托方双方议定。根据服务要求，不同的管理服务水平，确定不同的收费标准，由委托的住(用)户和受委托的物业管理企业双方自行商议决定。

加强法制建设 确保费用收取

(一)及时递送收费通知单

收费通知单每月要及时递送到业主手中，并由业主签收。为了节省人力，可由水电工在每月抄表时，发送上月的缴款通知单。来源：中大网校

(二)加强立法，追讨托欠费用来源：中大网校

一般来说，在业主委托物业管理企业管理时，要签定契约书或管理协议书。在契约书或管理协议书中有条款规定，业主应及时足额缴纳物业管理费。如果业主未能在规定时间内缴费，物业管理企业有权收取未付款项的利息，并征收一定的罚款，以弥补由于拖欠引起的额外工作成本。契约书条款中，应提及此内容，以便双方参照执行。来源：中大网校

当上月费用被拖欠时，物业管理企业可在第二个月向业主发催款通知单。此单将上月费用连同拖欠款利息和罚款，以及本月费用一起通知业主，并经常以电话催缴。电话催缴时，要注意文明礼貌和说话技巧，这一点很重要。经验表明，加强拖欠款的追讨，并注意催讨的艺术性，可以减少拖欠款项。如果第二个月费用仍被拖欠，物业管理企业可在第三个月第二次发催款通知单，此前两个月的费用、利息、罚款和当月费用一并通知，并限期三个月缴清。3天之后，物业管理企业可根据管理公约，采取强硬措施，停止对其服务(如停止水、电供应等)。如果业主多次拖欠管理费，并对收费员上门催讨，仍然拒付，物业管理企业可根据有关管理制度及相应的法律程序处理。在香港，遇到这种情况，物业管理企业往往登记拖欠业主的房产份额，并通知房产交易部门停止该房产交易，然后同债务清缴部门拍卖该房产，拍卖所得扣除管理费和利息及罚款和诉讼拍卖手续费等诸项费用后所剩的部分，归还原业主。

物业管理企业往往将这些条款写进物业管理公约中，依照法律程序去执行。在追讨拖欠的物业管理费时，物业管理企业应对拖欠费用的业主的情况进行调查了解，对不同情况，采取不同措施。对费用大户，要亲自登门进行解释和劝导，争取其理解和支持；对于一些拒不交款的“钉子户”，则要严格依照法律执行；对于一些确有困难的“难点户”，则可以考虑给予适当的优惠。

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