物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

接管验收中应注意的事项

物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：

1．物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。

2．物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

3．接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直到完全合格。

4．落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。

5．开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。

6．物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

7．接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

装修施工的竣工验收内容

装修施工的竣工验收，是整体把握按规装修施工的最后一道防线，装修验收应按如下内容逐一查验。

(一)整体上是否按以前报装的方案施工。分室内、外观两部分。

(二)查验管线的走向。个别不良施工人，为图自己施工方便，往往不沿墙角、边等埋设管线。

(三)是否用建筑材料封闭管道。

(四)防水处理如何。

(五)管线的负荷如何。

(六)铺设的大理石厚度是否超过1cm。

(七)浴室内安装燃气热水器是否采用强排式。其排气管是否超出墙面1cm。

(八)是否将生活污水排入雨水管道。

(九)如同意装防盗网，其安装的款式、宽度、厚度是否符合要求。

(十)安装抽油烟机，其排烟管是否接入烟道。

(十一)是否按位置安装空调器。其排水管是否接入专用管道。

(十二)是否破坏公共设施、设备。

装修施工中的常见问题

(一)破坏承重墙。什么样的墙是承重墙呢？就是说除了自重外，还要承受外来荷载的墙体。一般砖混结构的建筑物中，凡是预制板墙一律不能拆除或开门开窗；超过24cm以上的砖墙也属于承重墙。如果在承重墙上开门开窗，会破坏墙体的整体承重，这是不允许的。

(二)破坏墙体中的钢筋。如果把房屋结构比作人的身体的话，墙体中的钢筋就是人的筋骨。如果在埋设管线时将钢筋破坏，就会影响墙体和挡板的承受力，遇到地震，这样的楼板就容易坍塌或断裂。当然房问中的粱柱更是不能动的，这大家都比较清楚。

(三)拆除阳台边的配重墙。一般房问与阳台之间的墙上，都有一门一窗，这些门窗拆改问题不大，但寓以下的墙体是不能动的。这段墙叫"配重墙"，它像秤砣一样起着挑起阳台的作用。拆改这墙体，会使阳台承重力下降，导致阳台下坠。

(四)改变阳台功能。在旧住宅区的管理实践中，此种违章最为普遍。通常足把没有防水要求的阳台更改为卫生间、厨房间或者封闭阳台，拆除阳台与厅之间的墙体，使之连成一厅房。这样的违章将造成以下后果：①破坏外观的整体性：②改变了排污、排水管道；③加重了阳台的负荷；④造成下面漏水。

(五)破坏卫生间和厨房的防水层。这些地方的地面上都有防水层，所以在更换地面材料、重新安装卫生洁具等时，可能破坏防水层，导致楼下成"水帘洞"。重新修建防水层，必须作24小时渗水实验。实验合格才能重新使用。在管理实践中遇到违章通病还有很多，简列如下：

1．擅自开工：

2．在承重墙上穿洞；

3．不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等；

4．任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；

5．破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层；

6．使用不符合消防要求的装修材料；

7．擅自改动燃气线路，安装燃气用具：

8．空调机不按位置安装；

9．随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调：

10．随意改变阳台功能；

11．随意封闭阳台，装防盗门、网：

12．随意拆改墙体，改变房屋承重结构；

13．在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽；

14．私自增加线路负荷；

15．改动上下水管道；

16．破坏、占用公共绿篱、绿地：

17．擅自占用公共通道、天台、犀面：

18．擅自在室外加装灯、牌、广告等；

19．堵塞地漏和封闭排水管道；

20．擅自移动、堵塞消防设施，使用消防禁用品；

21．擅自动火作业：

22．随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料；

23．随意向窗外抛扔物品；

24．未经许可随意用电梯运送装修材料(散装料和超长重料)：

25．不按规定时间施工，制造噪音；

26．不按规定配置灭火器；

27．随意改装智能化系统等等。

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