物业管理师

《物业管理实务》是2013年物业管理师考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习备考，小编特整理了2013年物业管理师考试《物业管理实务》讲义，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

第三节 装修管理

物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。

物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解，业主在装饰装修过程中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。随着人们审美情趣的不断变化，物业装修设计、施工、材料等的个性化程度越来越高。加之物业装饰装修过程长、点多面广、不确定因素多，管理控制难度大。稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在的危险，导致物业风险;另一方面，也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。因此，物业装饰装修管理是物业服务的重点和难点之一，不仅要求细致专业、一丝不苟，方案上严格把关，沟通上入情在理，而且要求物业管理单位高度敬业、检查频密、消灭隐患、及时整改。

物业装饰装修管理包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节，内容上包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》以及国家和地方的其他规定。

一、物业装饰装修管理流程

装饰装修管理既是物业管理内部操作作业指导书，也是方便业主了解装饰装修管理流程的公示性标识。因此，要求物业装饰装修流程的书面形式须文字简明、内容清晰、图表明确、一目了然。

(一)流程示意图

装饰装修流程示意图一般悬挂于物业管理单位或在业主入住办理现场。在物业管理内部装饰装修作业文件以及《业主手册》(或《业主须知》等发放给业主的资料上也需有与其相一致的内容。装饰装修流程一般内容形式见下图：

 

(二)流程分述

1.备齐资料

资料的准备由业主(或物业使用人)和施工队分别准备和提供。一般包括物业所有权证明，申请人身份征原件及复印件，装饰装修设计方案，装修施工单位资质，原有建筑、水电气等改动设计和相关审批，以及其他法规规定的相关内容。物业使用人对物业进行装饰装修时，还应当取得业主的书面同意。

2.物业装饰装修申报

用户在入住过程中，应已收到物业管理企业发出的装修手册及装修申报登记表。用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。

物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申请登记表，确保各项申请明确无误，涉及专业部门(如水、电、气等)、建筑结构、消防等项目的，要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸(具体详见附后的装饰装修申报登记表)等详细数据和资料，必要时装修人或装修单位还应向有关部门申报核准。

3.物业装饰装修登记

物业管理单位在进行装饰装修登记时，可以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。

物业管理单位应该在规定工作日(一般为3个工作日)内完成登记工作;超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。

物业管理单位应详细检查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记：

(1)未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的;

(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的;

(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的;

(4)损坏房屋原有的节能设施，降低节能效果的;

(5)未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的;

(6)未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的;

(7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的;

(8)未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的;

(9)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

4.签订《物业装饰装修管理服务协议》

在物业装饰装修之前，物业管理单位和装修人应签订《物业装饰装修管理服务协议》，约定物业装饰装修管理的相关事项，应当包括下列内容：

(1)装饰装修工程的实施内容;

(2)装饰装修工程的实施期限;

(3)允许施工的时间;

(4)废弃物的清运与处置

(5)外立面设施及防盗窗的安装要求;

(6)禁止行为和注意事项;

(7)管理服务费用;

(8)违约责任;

(9)其他需要约定的事项。

5.办理开工的一般手续

(1)业主按有关规定向物业管理单位(或指定方)缴纳装饰装修管理服务费;

(2)装饰装修施工单位应到物业管理单位办理开工证、出人证等;

(3)装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。

6.施工

物业装饰装修施工期间，装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修申报登记的内容组织施工。

物业管理单位应按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装修人或装饰装修施工单位有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止;已造成事实后或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修单位违反《物业装饰装修管理服务协议》的，应追究违约责任。

7.验收

物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收，验收合格后应签署书面意见。对因违反法律、法规和装饰装修管理服务协议而验收不合格的，应提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。若发生起义、无法统一意见或业主拒不接受情况的，应报城市管理有关行政部门处理，并将检查记录存档。

装修申报登记表(示例)

业主(物业

使用人)业主(物业使用人)：联系电话：

地址：

装修公司名称：联系电话：

地址：联系电话：

负责人：承建资格证号：

资料发放《装修手册》□ 《小区统一要求》□ 执行保证 □

资料收集： (复印件需核对原件)□

装修设计图 张(清晰简要明确)

装修合同 (复印件)□

消防审批文件 (原件) □

改造设计图 张(原件)

动火申请表 (原件) □

业主委托书 (原件)

业主认可书 (原件) □

租赁合同 (复印件)□

营业执照 (复印件)□

装修内容：(位置、材料、施工方式)物业管理项目机构意见：

物业管理公司(或相关单位)意见：

施工时间： 年 月 日至 年 月 日

开工意见准予本申报项目开始施工，物业管理项目机构责任人签名： 日期：

装修

验收完工验收情况;

验收人： 日期：

物业管理项目机构完工小结：

负责人： 日期：

【案例】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申请登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。

【案例分析】此案例中反映的问题主要是：第一，业主填写的《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置;第二，装修管理人员未到现场核实而盲目同意施工。因此，在物业装修管理中，应从以下方面改进：首先，在业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况;其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报;再次，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。

二、物业装饰装修管理内容

装饰装修管理是一个系统工程，要真正达到科学管理、细致服务，不仅要严格遵守上述装饰装修管理流程，还要对装饰装修过程中的各个环节、涉及的各个方面进行全面的分析，在综合各方因素的基础上，科学地制订装饰装修管理服务协议实施管理，加强现场检查，及时发现问题加以制止。一般而言，物业装饰装修管理包括以下内容。

(一)物业装饰装修范围和时间管理

物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。如室内装饰装修只限于房屋本体单元内的自用部门;封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料力求统一等。

装饰装修时间应根据各地不同的作息时间、季节交换以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。

(1)一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。一般装修时间因地域和季节的差异而有所不同。如南方某些地区规定作业时间及拆打时间为：

作业时间：8∶00～12∶00 14∶00～18∶00

拆打时间：8∶30～11∶30 14∶30～17∶30

(2)特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般年允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装修，应视具体情况相应缩短装修时间。

(3)装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况不超过三个月。

(二)物业装饰装修管理的要求

为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查：

(1)有无变动建造主体和承重结构。

(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

(4)有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。

(5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。

(6)有无未经有关单位的批准的下列行为：

1)搭建建筑物、构筑物;

2)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的;

3)拆改供暖管道和设施;

4)拆改燃气管道和设施;

5)超过设计标准或者规范增加楼面荷载的;

6)改变卫生间、厨房间防水层的。

同时，还应注意检查以下方面：

1)施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等;

2)有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等;

3)楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等;

4)是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等);

5)物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。

(三)物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理

物业装饰装修管理既涉及公共权益，也涉及业主个人权益。装饰装修管理费用的收取严格按照国家和地方的相关规定办理，不得自行设置收费项目和任意确定收费标准，即使无统一规定而又确需临时设置收取的，也应科学测算并报经相关主管行政部门批准。在我国物业管理实践中，装饰装修管理收费的项目和标准，因各地规定的不同，差别较大。为确保物业装饰装修工程的有序运行，维护装饰装修活动涉及的各方的合法权益，目前较为通常和相对合理的做法是：在物业装饰装修之前，由装修人和物业管理单位签订《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。

1.管理服务费

管理服务费是指因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目，国家对于具体的收费标准没有明确规定，一般由装修人和午夜管理单位双方约定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。

2.垃圾清运费

垃圾清运费系指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。如业主按照要求管理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳;否则，装修人应向午夜管理单位缴纳该费用，装修垃圾由物业管理单位代为清运。

装饰装修垃圾是装修管理中的一个重要内容，其对物业环境和业主以及物业使用人的工作生活有着极大的影响，甚至会产生环保、安全等方面的隐患。因此，物业装饰装修管理的基本要求是：

(1)装饰装修垃圾需袋装处理;

(2)装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。

(四)物业装饰装修现场管理

1.严把出入关，杜绝无序状态

由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性、施工过程中的自我约束不足、施工单位管理不力等原因，在物业装饰装修期间，物业管理应严格物业区域出入口(包括电梯)的人员和材料管理。凡未佩带物业装饰装修施工标识的施工人员和其他闲杂人员，应一律禁止入内，保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。

装饰装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从以下两个方面加强控制和管理：

(1)核对是否为审批同意的材料。

(2)核对是否符合相关规定。

对于有特别要求的材料或设备(如电焊机)，应按照规定办理相应手续;施工队须进行动火作业的，必须办理申报审批手续;进入物业区域的装饰装修材料、设备等，应符合物业装饰装修规定要求，否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料和设备的出入管理，杜绝不安全因素的出现。

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（责任编辑：中大编辑）