物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

浅谈物业管理的市场化经营

一、物业管理市场化经营的基本概况

自 1981 年我国成立第一家物业管理公司以来，据不完全统计，全国物业管理企业已逾 2 万家，从业人员达 200 余万人。到 2000 年底，全国城镇住宅总量的 30% 实行社会化、市场化管理，其中发展规模较大，运作较好的仍集中在一些经济发达的大城市中，如：深圳、上海、广州、大连、青岛等。随着近几年城市化进程的加速，城市建设迅猛发展，在广大中小城市房地产业逐年升温，开发建设的规模不断扩大，物业管理行业也在迅猛地发展，从而加剧了物业管理的市场化进程。

我国物业管理行业发展趋势主要体现在市场化、法制化、规模化和科技化四个方面。市场化就是转变观念，促进房屋修缮管理体制转轨，将房地产售后服务推向市场，通过市场竞争，培养一大批优秀的物业管理企业和专业分包商，满足社会对物业管理服务的需求。

物业管理市场化经营是以市场和客户需求为导向，运用市场化经营机制和科学的管理手段，通过最优化的资源组合，产生高品质的服务性产品。

二、物业管理市场化经营的基本特征

目前我国的物业管理市场化经营呈现以下两个基本特征：

1 ．物业管理的主体是企业，不是政府，在物业管理活动中，政府只起监督和指导作用。

2 ．物业管理集服务性、生产性和经营性于一体。

在经营过程中，物业管理企业应以提供满足物业使用者的高品质服务为最高宗旨；同时物业管理是房地产业在消费领域的延伸，是生产过程的延续，在这一过程中，为了使物业达到最佳使用的目的，需要对物业进行装修、维护、改造、绿化等生产性投入。此外，企业作为物业管理的主体，采取市场化的经营原则，在物业管理过程中也必然体现出追求利润最大化的经营本性，而不是向业主提供传统的福利性服务。所以，以上三个方面相互交织，使物业管理具有了服务性、生产性和经营性一体化的特征。

在我国，物业管理行业是生产力发展和社会进步达到一定水平后所兴起的一种朝阳产业，而物业管理市场化经营模式是紧随着国内物业管理行业的产生而产生的， 20 多年来，随着政策法规的逐步出台和落实，社会及业主对物业管理的逐渐熟悉和住房消费意识的逐步形成，竞争有序的物业管理市场在一些城市和地区也初步形成，目前其市场化经营模式已经成为物业管理行业发展的主要趋势，在物业管理和城市建设中发挥着愈来愈重要的作用。但是，由于历史的和现实的诸多原因，物业管理市场化的程度还不够深，步伐还不够快，还面临着诸多需要迫切解决的问题。

三、物业管理市场化经营的重要性

1 ．对政府来说，物业管理市场化经营有利于转变政府职能，减轻国家经济负担。

推行物业管理市场化经营，是以物业管理企业取代政府成为物业管理经营的主体，通过企业开展多种经营，实现服务的有偿性，进行合理收费，这就为企业走以业养业、自我发展的道路奠定了坚实的经济基础，这种企业参与市场的行为无疑可以减少政府主管部门的财政经济负担，同时使政府在物业管理中所起的作用从主管职能向监管职能过渡，从具体的事务性管理到政策性监管转变。

2 ．对社会来说，在物业管理市场化过程中，对各种技术资源的有效利用不但可以使环境清洁、美丽、舒适，而且可以大大降低因自然灾难、生态环境破坏或暂时失衡对整体环境造成的影响，从而改善市容市貌和城市环境，提高城市现代化水平。

3．市场化经营的物业管理更有利于满足消费者的需求，通过围绕消费者需求开展的物业管理服务，将切实保证消费者的利益，真正做到为他们排忧解难。

4．物业管理市场化还有利于顺应国家人事体制改革，分流政府机关事业单位冗余人员，为社会提供就业机会。显而易见，物业管理关系到千家万户，它今日的覆盖率还远远不能适应社会现代化和文明程度的需要，物业管理的市场是非常大的。物业管理的市场化可以为社会提供大量的就业机会，减轻社会就业压力。

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