物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物业管理恰恰是将住宅小区、大厦这些遍布城市各个地方的，在城市里建筑面积和规模最大的区域规范地管理起来，有效地杜绝以上的混乱局面，使城市内各个区域规范运作，极大地提升了城市品位，减轻了政府的管理难度。

比如从今年3月份开始，为响应深圳市委、市政府关于开展“深圳市市容环境整治梳理行动”的号召，深圳市物业管理行业积极行动起来，在主管部门的大力引导下，各物业管理企业纷纷采取有效措施，在所有物业管理项目内开展了以拆除乱搭建为重点的市容环境综合治理行动，对维护深圳市的自然和人文环境起到了直接积极的促进作用。

因此，物业管理对城市绿色GDP的贡献是显而易见的，对创建文明城市、文明社区做了大量有益的工作。

三、物业管理是城市国际化发展的逻辑必然城市国际化是一种动态追求。

过去提“国际性城市”，现在讲“国际化城市”，一字之差，妙就妙在体现的是发展、前进的态势。对这种动态的追求加以量化有许多指标，如城市的居住环境、生活质量等。要达到这些指标，城市管理肩负着重要职责。

现代化的城市管理在逐渐摆脱原来的自上而下的管理模式的过程中，国家的决策机构意识到，必须要有一个公众桥梁架设在行政管理和广大民众之间，从而最终实现“以人为本”的管理理念。而物业管理很好的担负起了这一职能。城市要发展好，就必须管理好，要管理好，就应当提倡公众参与城市管理，从公众自下而上的参与和政府自上而下的管理形成合力，是构建一个有活力、有特色，能持续发展的国际化城市的基础之一。这就意味着必须建立健全科学合理、精简高效的管理体制。

在“大社会小政府”的理念下，作为区分所有建筑物管理的一个典型的形式，物业管理是应运而生的时代产物。国际化城市应该是一个人口密集、信息密集、基础设施密集的地理空间。对其管理，必然是一种高度社会化、高度集约化、高度系统化、高度网络化的管理。这些管理落实到具体的人员、财物上，必然要求有一个相应的基层执行人。从23年的探索实践来看，物业管理企业很好地扮演了这一角色。它既体现了现代化城市管理的人文特色，也体现了现代化管理的科学性。

现代化物业管理已经成为转换城市房屋管理机制和城市物质文明与精神文明建设相结合的最佳选择，是完善和发展现在城市功能的基础，重构了城市管理体制中各种要素的组合，促进了城市管理方式的转变，强化了城市管理的其他功能，实现了居住水平和道德水平的双提高。

因此，从建设国际化城市要大力提高城市管理水平的角度而言，物业管理是城市国际化发展的逻辑必然。

四、建设国际化城市必然选择物业管理众所周知，我国物业管理的现行体制本身就是学习香港和国外一些国际化城市的结果。23年前，深圳开创了中国大陆物业管理的先河，因为住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用，住房制度改革的逐步深化、体制改革的推动、人民生活水平的不断提高等诸多因素促成了物业管理水到渠成的发展。23年来，物业管理在深圳发展迅速，社会化、专业化、市场化的物业管理体制已初步建立，物业管理覆盖面已扩充到住宅、写字楼、厂房、车站、码头、机场、医院、学校、军队以及会展物业等。伴随着房地产日益成为国民经济的重要产业，住宅成为国民经济新的经济增长点，物业管理行业已然成为21世纪的热门行业。

在我国国民经济供求关系中所表现出来的主要矛盾是结构性矛盾，大力进行产业结构调整和优化是解决问题的必然选择。加快第三产业的发展步伐，尽快提高其在三个产业中的比重是关键。房地产和物业管理属第三产业，我国房地产业的增加值还不高，物业管理增加值的比重更低，这为其发展提供了巨大的发展潜力和广阔的发展空间，它的快速发展将为社会创造迅速增加的产值。

物业管理目前还属于劳动密集型产业，它的快速发展还可以吸纳大量的社会过剩劳动力，大大提高第三产业的产值比重，优化产业结构。

信息和网络技术，必然渗透到都市社会经济生活的各个角落，网络把“个人—家庭—公司—社会—世界”虚拟化为一体。物业管理可以充分利用各种现代高科技手段为个人、家庭、公司提供广泛的信息和网络服务，有效地提高客户的生活质量和工作环境，既满足了客户的需求，又为自身的生存发展提供了广阔的天地。而信息和网络技术又为物业管理服务提供了重要的支持和前提条件。

随着人们生活水平的不断提高，住宅作为生存需求的层次已日益得到满足，人们越来越追求其安全、地位、精神和自我实现的满足，物业管理在顺应这一要求的同时已经符合了以人为本的发展宗旨，而这正好契合了国际化城市发展的主旨和目标。

国际化城市发展的主旨和目标首先要实现城市价值的最大化。国际化城市所提供的服务不仅是一般的服务，而且是面向现代国际商务和国际制造业的服务，它要求符合国际潮流的高标准服务。许多专家学者认为，要把深圳建设成为区域性经济型的国际化城市，我们的环境、规则、人的素质是软肋。物业管理虽然形式上是对“物”的管理，但实质上是在遍布城市的各个住宅小区、大厦内，通过物业管理从业人员的细致入微的服务和以“人”为中心的人性化管理，通过对物业维修、养护及物业使用人在社区内的行为习惯的规范管理，从而达到对人的潜移默化的影响。物业管理因此成为创造和推行各种独特风格的人文环境和人文理念的最科学、最直接、最有效的手段和载体，在物业管理下的“人”更多地融合于社会中，具有更多社会属性和更多的社会责任感。

在深圳走向国际化城市的进程中，物业管理的社会职能在诸如改造“城中村”的环境，提升居民的文明素质，改变居民的生活观念等等环节上可以得到具体而充分的体现。物业管理通过充分发挥其社会职能，不仅在实践中极大地促进了文明城市、文明社区的创建工作，而且还契合了“文化立市”的内涵和“绿色GDP”的新考评观，当然也是具体落实科学发展观的重要举措。

与此同时，经济社会可持续发展的要求、房地产业的发展要求、住房消费和投资的内在要求都在使物业管理走向国际化。物业管理在深圳都扮演着城市国际化发展的重要角色。

五、物业管理与国际化城市发展频率共振

随着城市扩容，功能增多，品味的提升，加之物业管理的外延、内涵的拓展，物业管理在国际化城市发展道路上的作用愈来愈突出，承担着愈来愈多的社会责任。

深圳市物业管理目前正向纵深推进和发展，不仅改善了广大居民的生活、工作环境，促进了住宅建设的健康、快速发展，还极大地推动了城镇化发展进程，为深圳全面建设国际化城市提供了有利的条件和基础。

物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及创建文明活动等的微观地理单位，是城市的细胞和组成单元，通过建立与市场经济相适应的物业管理体制和模式，使企业成为该区域管理的主体，让业主、住户与企业、政府共同承担物业和建设安全文明小区的责任，将城市管理中分散的管理职能集起来，由物业管理企业实行统一有效的管理，提高了城市管理社会化和专业化的程度，物业管理作为城镇化发展的逻辑结果、作为住宅产业链条的最后关键一环，促进了深圳人居环境建设和城市经济的发展。深圳物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，它从思想内核上有助于城市国际化。首先它坚持提倡社会效益，规定和推动物业管理企业及居民参与社区精神文明建设，参与安全文明小区建设，参与文明城市的创建活动，积极组织居民开展争做文明社区文明人的社区文化活动，关心和扶助老年人、残疾人等弱势群体的生活，并在组织人员、经费、内容、标准、监督等方面予以保障落实，使之成为社会建设和管理的主要平台。在追求环境效益的实践中，广大企业和居民在树立环境保护意识、秩序及优化生活秩序及环境，倡导绿色生活方式，建立新型社区邻里关系及行为模式等方面体现了强大的生命力和倡导效应。

当然，面临着城市向国际化迈进步伐的加快，物业管理会受到经济制度及经济体系变革带来的冲击，以及面临社会生活方式改变、高科技管理手段发展、劳动力市场变化、消费权益及住户参与意识的觉醒和市场竞争对手等带来的挑战。但是挑战与机遇并存，物业管理应该着重在国际化城市发展进程中强调自我角色意识，坚持以客为尊的经营策略、推行品质管理、重视成本效益、承担应有的社会责任，倡导管理创新，定会起到应有的作用！

综上所述，城市化进程催生了物业管理，物业管理又使城市向着有序、健康、完善的方向发展。在城市国际化的质变过程中，物业管理成为一个不可或缺的支点，它使城市在协调发展中得到提升，深刻体现了党中央提出的科学发展观的精神，坚定落实了科学发展观的基本要求，同时，它又被国际化的城市带向更高的境界，从而达到自身的完善。如果说城市国际化是目的，那么，物业管理便是方式、方法，是手段、措施之一，它对于促进提高城市国际化的几大指标，特别是在诸多软性指标方面有着不可或缺的意义与作用，是落实科学发展观的重要载体，从而具有不可替代的地位。

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