物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

业主车位被占物业公司被判管理不善承担赔偿

上海一小区的业主花5万元买了一个车位，却经常被其他车辆占用，物业公司则声称车位不属于其管理范围。最近，上海市卢湾区人民法院作出一审判决，认定物业要承担起管理责任，并对此前的管理不善承担赔偿责任。

2002年7月，上海一小区的业主杜先生与其居住的小区房地产开发经营公司签订了一份车位协议，约定小区内一个车位的使用权以人民币5万元转让给杜先生，使用期自杜先生付清转让金之日起，使用期限68年，物业管理费暂定每月人民币50元。

2003年，杜先生发现该车位常常被他人车辆占用。杜先生多次要求物业公司加强管理，但物业公司未予理睬。杜先生只得向业主委员会反映车位被占情况，请业主委员会证明车位被占的事实，但是事情仍然得不到解决。无奈的杜先生只好向法院起诉物业公司，要求物业公司承担责任。

物业公司在法庭上辩称，物业公司本身没有占用杜先生的私人车位。车位买卖合同是杜先生和开发商签订的，不属于物业公司的管理范围。因此，不同意承担责任。

法院审理后认为，车位使用权虽属杜先生享有，但车位是在小区内，属小区公共配套设施，根据物业管理条例规定，一个物业管理区域只能由一个物业管理企业进行物业管理，停车车位必须与小区其他物业统一、有序进行管理。因此，物业公司关于杜先生的车位不属于物业公司管理范围之辩称理由不能成立，物业公司有权利也有义务对杜先生拥有的车位进行管理，并收取费用。

法院最后认定，公民的合法权益应受法律保护。杜先生享有车位使用权，物业公司作为物业管理企业，应承担相应的管理、服务职能。现杜先生的车位被占，杜先生有权要求物业公司承担相应的民事责任。

省物业费酬金制是高招物业费低导致房贬值

案例1

酬金制省出一季供暖费

2002年冬季来临时，在北京地产界一直知名度很高的朝阳园又爆出一条令人震惊的消息：当年全体业主不用交暖气费！

据朝阳园业主委员会主任介绍，朝阳园的物业管理一直是实行酬金制。因为北京深秋和初春气温较低，且业主中很多是南方人，因此，业主委员会就“供暖4个月，交费24元／平方米供暖季和交费30元／平方米供暖季，供暖6个月”与物业管理公司协商，最后选择了后者。从那个时候起，我们小区便一直是每年10月份开始供暖，直至次年的4月份为止。

2000－2001和2001－2002两年度，北京冬季是典型的“暖冬”，通过业主委员会对供暖质量和供暖费的监督，产生了相当多的采暖费结余。因此，全体业主免交了2002－2003年度的采暖费，却仍然享受暖气。仅此一项，平均每户节省采暖费支出3750元左右。

案例2

包干制提防物业多收费

美丽园小区业委会同其物业公司“北京鸿铭物业管理公司”之间的物业费官司2005年12月终于有了结果，北京市第一中级人民法院二审判决，原告美丽园小区业委会13项诉讼请求通过12条，而没有通过“公用天线管理费”，法院的解释是，该项请求已经经政府的行政途径进行妥善处理，故不再重复。原告律师周杰、杜平称：“这是北京市首起业委会为原告的物业费纠纷案，最后原告打赢的官司。”7月14日上午，美丽园小区业委会控告该小区物业管理公司北京鸿铭物业管理公司一案在海淀法庭开庭。原告美丽园小区业主委员会列出13条诉讼请求，要求被告根据诉讼请求中列出的计算方式对现有的收费标准从包括保安费、保洁费、垃圾清运费、中小修费、电梯维保费、运行费、高压水泵费等12个方面进行更改。

最值得关注的是，业委会诉称，鸿铭物业公司在多方面存在严重不合理收费：其一，原规划小区设置30组高压水泵，实际用的是1组水泵，但物业公司却一直按照30组收取维修和管理费；其二，小区电梯作为业主共有财产被物业公司租赁给广告公司，并收取不属于物业公司的租赁费用；其三，总共111部电梯却按照118部电梯收费，严重损害业主权益；其四，未获得业主书面特别委托的而收取室内小修费和中修费等等。

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