物业管理师

《物业管理综合能力》是物业管理师考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习2013年物业管理师考试，小编特整理了物业管理师考试《物业管理综合能力》相关知识点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

五、合同的解释

合同的解释，是指由受理合同纠纷的法院或者仲裁机关为合理确定合同的内容而依法对合同及相关资料的含义所作的有约束力的分析和说明。

合同解释的原则有：

1.客观解释原则，又称文义解释原则。

2.整体解释原则。

3.目的解释原则。

4.习惯解释原则。

5.诚信解释原则。

六、买卖合同

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

在缺乏法律规定的情况下，其他有偿合同可以适用买卖合同的规则。

1.买卖合同的条款

买卖合同的内容，应当包括买卖标的、标的的数量和质量、价款、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、争议解决的方法等条款，此外还可就包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等内容进行约定。

2.买卖合同的效力

出卖人负有以下义务：(1)交付标的物。(2)转移标的物的所有权。(3)瑕疵担保责任。

买受人负有以下义务：(1)支付价款。(2)检验义务。(3)保管义务。(4)及时受领的义务。

3.标的物毁损、灭失的风险承担

标的物毁损、灭失的风险承担，是指买卖合同订立后，标的物因不可归责与双方当事人的事由而发生毁损、灭失的损失，由谁承担的问题。此风险负担问题，可以由当事人约定。当事人无约定的，适用以下原则：

(1)依交付而转移，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。

(2)因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。

(3)出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。

(4)当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。

(5)出卖人按照约定或者依照法律规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。

(6)因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

七、租赁合同

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

1.租赁合同的内容和形式

租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

2.租赁合同的效力

出租人负有以下义务：(1)出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。(2)租赁物的维修义务。(3)瑕疵担保责任。

承租人享有以下权利：(1)经出租人同意，承租人可以对租赁物进行改善或者增设他物。(2)经出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。(3)取得收益的权利。(4)对租赁物的优先购买权。

承租人负有以下义务：(1)按照约定的方法和性质使用租赁物。(2)保管租赁物。(3)支付租金的义务。(4)返还租赁物的义务。

3.租赁合同中的风险承担

由于不可归责于双方当事人的事由给租赁物造成的风险，由租赁物的所有人承担。由于租赁物灭失，租赁合同部分或全部无法履行时，《合同法》规定，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

八、委托合同

委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。

1.受托人的义务

(1)办理委托事务的义务。受托人对委托事务原则上应亲自办理，只有两种情况下可以转托他人：一是事先取得委托人的同意，在此种情况下，受托人仅就对第三人的选任及指示上的过失承担责任;二是因情况紧急，为了委托人的利益需要转托他人。

(2)遵守委托人指示的义务。受托人应按照委托人的指示处理委托事务。但为了委托人的利益可以变更委托人的指示。变更指示存在两种情况：一是事先取得委托人的同意;二是紧急情况下难以取得联系时，受托人应妥善处理委托事务。

(3)报告的义务。

(4)转移利益的义务。

2.委托人的义务

(1)支付费用的义务。

(2)付酬义务。

(3)赔偿责任。委托人的赔偿责任有三种情况：一是对非因受托人的过错而委托人解除委托合同的，应负赔偿责任;二是对受托人处理委托人的事务时因不可归责于自己的事由受到的损失，应负赔偿责任;三是委托人经受托人同意委托第三人处理委托事务给受托人损失的，委托人应负赔偿责任。

3.委托合同的终止

(1)委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。

(2)委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。因受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止的，受托人的继承人、法定代理人或者清算组织应当及时通知委托人。因委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人作出善后处理之前，受托人的继承人、法定代理人或者清算组织应当采取必要措施

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