物业管理师

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物业管理之小区物业财务管理概述(2)

二、小区物业管理费的核算

(一)小区物业管理费的构成内容

按现行财务、会计制度规定，小区物业管理费构成内容包括：

(1)公共物业及配套设施的维护保养费，包括外墙、楼梯、小区围墙、停车场、自行车库、路灯、消防系统、保安系统、公共天线系统、配电系统、给排水系统、供热系统、高层 建筑的电梯、小区的水处理系统、高档住宅集中通风空调系统及其他机械、设备、机器装置及设施等；

(2)聘用管理人员的薪金，包括人员的工资、假期、津贴、福利保险及服装等；

(3)公用水电的支出，包括公共照明、物业公司办公用水电费、公共喷泉用水用电、公共绿地的灌溉。

(4)购买或租赁必须的机械及器材的支出；

(5)投购物 业财产保险(如火灾或其它灾害的保险)及各种责任保险的支出费用；

(6)垃圾清理、水池清洗、化粪池清掏及消毒灭虫等费用；

(7)公共地点清洁费用；

(8)公共区域绿化及草木维护费用；

(9)储备金，指物业配套设施的更新改造费用；

(10)聘请法律、会计等专业人士的费用；

(11)小区节日装饰费用；

(12)管理者酬金，指管理者履行管理义务时，全体业主(或住户)向其支付的报酬；

(13)行政办公支出，包括：文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；

(14)公共电视接收系统及维护费用；

(15)其它为管理而发生的合理支出；

(16)物业管理企业的正常利润、税金。

上述管理费内容构成在具体运用、核算时，应以物业公司的类型、性质及相关的财务管 理费构成为准。

(二)小区物业管理费的核算

小区物业管理费的核算，是物业财务管理的重要组成部分。任何一个小区物业及其物业 管理，在投入管理与服务之前都必须先期进行管理费核算。通常情况下，在公司开业一年后或在运营过程中尚需进行动态调整，其调整方案经公司主要领导审查后应提交业主委员会审 核批准。

综上各类管理费的具体核算应按有关规定及物业财务 、会计核算办法、要求确定。此外 ，物业公司尚应建立诸如大中修设备设施基金；按各地工商、物价部门规定，确定物业特殊服务收费与日常维修、装饰装修等收费标准、保险费、税利等的核算办法。

三、小区物业收费管理

在小区物业管理中，收费问题是广大住户关注的热点，也是实施物业管理的难点。收费 偏高，业主(用户)难以承受；收费偏低，则物业管理公司不能维持。鉴于目前某些物业管理 公司确实不同程度地存在着标准不一，自立名目，立法滞后，缺乏规范的状况，加强收费管理，明确收费标准，实行依法经营，使物业管理逐步纳入良性的轨道，是搞好财务管 理的一 项重要内容。为此，在小区物业收费管理中应注意处理好如下几个方面的关系。

(一)把握综合平衡

小区物业管理公司为适应市场经济的需要，创收利润，确保物业保值增值是必要，而且 是必须的。但是，如果片面追求利润，不顾社会效益，公司信誉就会失信于业主住户。因此，物业公司应把收费问题放到一个恰当的位置，既要创收利润、维持生计，又要搞好服务， 为民造福，两者缺一不可，以实现社会、环境、经济三个效益的综合平衡。

(二)确定收费项目，明确收费标准

依据上述费用构成，确定收费的项目，并明确其使用范围，是搞好收费管理的基础。为 适应市场经济建立物业管理新体制的需要，不同的物业管理水平，可制定不同的收费内容与标准，实行公平竞争，按质论价。收费标准的确定，可采取以下几种途径。

(１)政府部门审定。物业管理中的重要收费项目和标准，由政府主管部门会同物价部门审定，通过颁发法规或文件予以公布实施。如住宅维修基金、物业管理费、常用项目收费标 准等，都应由政府部门作出统一规定，物业公司遵照执行。

(２)提交业主商定。物业管理是由业主委托的契约行为，因而有的收费标准不必由政府部门包揽，而可由物业公司将收费预算提交业主管理委员会讨论、审核，经表决通过之后， 物业公司应及时拟定一份物业管理费标准经业主委员会审议决议，印发给每位业主、住户，并且从通过之日起按标准执行。

物业公 司在每次新的费用标准通过之后，只要将每一费用项目的标准一次性向业主、住 户公布、通知之后，在以后每月发收费通知单时，只需通知费用总额就行了。这样，不仅可以减少劳动耗费，也可节省纸张等材料费用。

(３)委托双方议定。对于专项和特约服务的收费，诸如维修家电、接送孩子、代送牛奶、清扫保洁等项目，可由委托与受托双方议定，根据提供服务的要求，按不同的管理水平， 确定不同的收费标准，由住户与受托物业公司自行商定。

(三)收费通知送达

收费通知单每月要及时送达业主、住户的手中，并由业主、住户签收。为了节省人力， 可以由水电工在每月抄表时，发送上月的缴款单。

(四)费用拖欠的追缴

(１)一般性追缴。当上月费用被拖欠时，物业公司在第二个月向业主、住户发催款通知单。此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知业主、住户，并经常以电话催缴。电 话中要注意文明礼貌。如果第二个月仍被拖欠，物业公司将在第三个月第二次发催款通知单时，此前两个月的费用、滞纳金和当月费用一并通知，并限期三天内缴清，三天过后物业公 司将依据管理公约停止对其服务(停止水电供应等)。如果业主、住户经收费员上门催缴仍然拒付，物业公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。

(２)区别性追缴。物业公司对拖欠费用的业主、住户，要区分不同情况，采取不同措施。对于费用大户，要亲自登门，进行解释和劝导，争取其理解和支持；对于一些“钉子户” ，则要严格按照法律执行；对于一些确实有困难的困难户，可以考虑适当予以优惠。

物业管理费通知单(式样)见下表。

××小区物业管理费标准已经×月×日业主管理委员会讨论通过，自公布之日起执行，望各位业主、住户周知并遵照执行。

按上述应收缴的各项费用标准进行核算、汇总后，即可算出小区物业管理费总金额。可按下式计算

在计算每户的管理费用时，只需以每户面积(建筑面积或使用面积)乘以费用单价即可。

四、小区物业财务分析及其方法

物业财务分析，是财务核算的工 具。它通过一定的技术方法，对公司财务活动进行分析 和研究，依据一定的原则，对公司财务状况进行科学的评价。财务分析的对象是公司或公司所属单位的维修、管理活动中的资金运动过程和结果。财务分析目的在于总结经验、揭露矛 盾、挖掘潜力、提高效益。

财务分析方法可按不同的标准进行分类：

(一)按分析对象包括的范围分

物业公司的财务分析，按其分析对象所包括的范围，可分为全面分析、部分分析和专题 分析三种。

全面分析，是针对公司整体财务状况进行的分析；部分分析是就公司某一核算单位、某 一核算内容进行的分析；专题分析是指针对某一核算项目或某一特定的问题进行的分析。

(二)按分析进行的时间分

物业公司财务分析按进行时间可划分为定期分析、日常分析和临时性分析三种。

定期分析，是指每年、每季、每月定期进行的或是在项目承包期截止时日进行的分析； 日常分析，是公司日常财务管理工作中经常要做的分析工作；而临时性分析，则是那些出于项目管理和公司管理考核、评定的需要，临时安排的财务分析。定期分析与日常分析均属于 例行性的财务管理分析，无论是分析形式、分析方法，还是分析内容，分析者均应建立一整套规范化的标准。临时分析时间、内容、方法均无法统一，需依据分析的目的、要求和分析 对象的具体条件临时确定。

(三)按分析的目的分

物业|中大网校|公司的财务分析，按分析的目的不同可分为总结性分析、控制性分析和预测性分析 三种。

总结性分析一般发生在期末，包括财务年度期末、季度末、月末或项目管理期末、承包 期末等等；控制性分析发生在期中，即项目管理活动中、承包期中等等；预测性分析发生在项目管理活动开始之前或承包期初或承包条件签约之前。总结性分析的目的在于总结经验、 考核评价。控制性分析的目的在于控制经济活动过程、揭示矛盾，采取对策。预测性分析是为了对项目预期的经济效益、公司预期的管理成果以及公司某项管理决策将会带来的预期效 果所进行事前预测与分析。  四)按分析时采用的数学方法分

财务分析的目的在于揭示某种有规律的东西|中大网校|，从而支持公司管理决策。因而，财务分析 离不开数学方法。依据所使用数学方法的不同，常用的财务分析用的数学方法有：

1.比较分析法

通过两个或两个以上可比数字的对比，揭示公司财务活动内在矛盾的分析方法。如实际 完成指标与计划指标或核定承包指标的对比、实际完成指标与先进指标或平均指标的对比、本期指标与历史指标的对比、各下属核算单位间实际完成指标的对比等等。

2.因素替换分析法

因素替换分析法又称连环代替法。是一种用于揭示某种经济

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