物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

空调费的核算

1电费

中央空调之公共用电有主机和辅机(水泵、冷却塔等)两部分，所以：

2水费。

3维修费(仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用)，包括材料和人工费用。

41～3项之不可预见费用，按10%计算。

注意：由于办公楼、商场的人流量不同，所以制冷量在设计时也不一样。在提出上述之后，各类型物业要根据其设计数据调整价格。如商场一般制冷量是写字楼的2倍，所以，对于商场的空调费分摊就应是(元/月·平方米)。

5更新储备金。

环卫清洁费的核算

1人工费。包括管理人员及工人的工资、福利津贴、奖金、保险、制服等。F1(元/月)

2清洁机械材料费。其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光机等，按价值和使用年限折算出每月的值；日常易耗品及工具，每月作预算。F2(元/月)

3垃圾桶购置费。

4垃圾清倒费。

5化粪池清理费。

6水池清洁费。

7清洁环卫所需之其他费用。

保险经营

(一)保险宣传

保险宣传是保险展业的开路先锋。

1保险宣传的方式

保险宣传的方式有多种多样，如广告、座谈会、文艺演出、电台、报刊、宣传品及设立咨询站等，要借助经济界、理论界、新闻界的力量，使保险宣传工作社会化。

2心理学的应用

参加保险是“安全的需要”。俗话说“天有不测风云、人有旦夕祸福”，参加保险就能化险为夷。保险宣传要讲究趣味性、实用性和知识性，案例宣传最能激发人们的保险需求心理。

3应用公共关系的手段

要注意自我形象设计，在服饰及言谈举止，都要给人庄重可信感，同时要重视业务素质的提高，做到知识渊博给人留下好的印象。在宣传方法上，要循序渐进。从客户的利益出发，鼓励投保，即使对方态度冷漠，也要耐心讲解保险道理，破除客户对保险的种种疑虑。注意市场反馈，善于收集公众的信息，向公司提供经营决策的建议。

(二)保险展业的渠道

1直接展业

保险公司依靠自己的业务人员去争取业务。

2保险代理人展业

保险代理人和保险人订立代理合同，在规定的职权范围内为保险人招揽业务，并按招揽的业务量取佣金。保险代理分为专职代理和兼职代理。兼职代理是由轮船公司、旅行社、银行、物业管理公司等机构，代办保险业务。保险公司要与代理机构签订合同或协议，合同内容为：代理职责、权利、义务、险种范围、代理手续、保费结算、手续费提取标准和合同期限等。

3保险经纪人展业

保险经纪人是投保人的代理人，对保险市场和风险管理富有经验，能为投保人制订风险管理方案和物色适当的保险人。

(三)保险推销诀窍

1适合客户的需要

在保险推销中，发现了客户的需要，就应加紧办理，以免丧失机会，在续保时，尤其要注意这一点。

2提供咨询

推销员要设法为客户提供咨询和风险管理服务，说明推销的保险单怎样能满足他的需要，以便树立良好商誉。

3善于观察反应

在推销交谈中，要善于观察客户的反映。

保险推销的诀窍，有待实践中扩大。

(四)保险承保

保险承保是保险经营的重要环节，承保可简单定义为对被保险人的选择，由承保人决定接受或拒绝投保。

1业务选择

承保人必须选择一组能够适当平衡的被保险人，即低于平均损失的被保险人能够抵销高于平均损失的被保险人，以使保险费收入足以支付所有赔款和费用。

2承保的步骤

1)制订承保方针

承保手册具体规定承保险种、展业地区、使用的保险单和费率厘订计划，可接受、难确定和拒保业务、保险金额、需要上一级批准的业务等。承保手册起到承保方针的作用。

2)取得和评价承保信息

承保人在决定是否接收投保时要对投保人作出评价、评价需要有关信息。承保人可以从投保单、代理人报告、实地检查报告等取得信息。

3作出承保决策

(1)接受投保、出立保险单。

(2)有条件地接受投险保。

如投保人低于承保标准，则减少保险金额，或使用较高的免赔额或较高的费率，只有投保人接受限制性条件，保险公司出立保险单。

(3)拒绝承保。

投保人投保明显低于承保标准，予以拒绝。

4承保管理

承保管理是承保人对保险合同订立过程的管理，从一项保险业务的洽谈、投保到签单、收取保险费等都属于承保管理的范围。要求：

1)投保人对保险标的必须具有可保利益。

2)保险标的的内容与实际相符，保险财产的存放或坐落地点写清楚。

3)核定保险范围和确定保险金额。

4)承保人按费率表和有关规定准确和合理地厘订费率。

5)签单员缮制保险单、复核登记，装订成册、备查。

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