物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业管理综合能力辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

警惕，管好小区的“保命钱”

血的教训，值得深刻反思的维修基金

现仍有效的《广东省物业管理条例》（1998年10月1日实施）第三十二条规定：“业主委员会应当设立物业管理维修基金。物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有”。在其实施仅三个月时，建设部关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知实施，开发商纷纷借此拒交专项维修资金。《广东省物业管理条例》的上述规定几成空文。

1999年8月，李女士与广州某有限公司（简称东华公司）签订合同，购买东悦居一套房子。开发商是在1998年10月1日后取得商品房预售许可证的。房子买了几年，但维修基金一直没有着落，李女士于是在2003年８月以开发商不给其缴纳物业维修基金为由，把开发商告上法院，此案被称为“广州维修基金第一案”。仅广州市，与此案相似情况的业主就达数十万户、涉及的维修基金以数十亿计，且因法规“打架”可能最终需要全国人大常委会裁决。一直以来，该案备受社会关注，省、市、中央各大媒体亦曾广泛报道。

本案在经历了起诉、被驳回、法院同意受理、一审、二审等多个阶段、长达三年之久后，一个令人意外的终审裁定，毁灭了所有人的期待，维修基金的遗留问题将继续存在下去。

广州数十亿维修资金被吞，如此事件不了了之，留下的是业主无奈的痛苦以及社会沉痛的思考。难道一定要等到重大责任事故发生，社会付出沉重代价的那一天，我们才能醒悟吗？像本案这样，建设单位早已收走维修基金，却无法让它回到业主手中，一笔笔维修基金巨额款项去向不明，应当引起所有人的深思，我们不能让这样血的教训再次重现。

管好、用好专项维修资金之我见

物业管理企业作为专项维修资金使用的直接参与者，如何为业主管好、用好这笔房屋的“保命钱”，将是一种前所未有的考验，这种考验是一种社会责任与良知的考验，更是和谐社会建设的基石。

1.小区共有设施设备的管理、维护、保养和什么条件下使用这笔“保命钱”，笔者认为，对于它的使用，业主委员会更应该慎而慎之。用好了可以管70年，坚决反对不负责任的业主委员会过早滥用专项维修资金。

2.政府应本着高度负责的精神，研究出台相关的操作细节，防范任何会对专项维修资金产生不利的可能。

防范一，业主委员会和物业管理公司勾结，本应由物业管理公司承担的维护、保养的职责，巧用某些名义嫁接到专项维修资金中来。

防范二，物业管理公司与政府主管部门相关人员勾结，虚报维修成本，增大专项维修资金支出，甚至是套空。

防范三，政府主管部门相关人员借此审批权，与物业管理公司或业主委员会或银行间出现“钱权交易”。

虽然新出台的《住宅专项维修资金管理办法》第35条至40条规定，一是买受人未缴房屋维修资金，但开发建设单位或公房售房单位将房屋交付买受人的，由县级以上房地产主管部门责令限期改正，逾期不改的处以罚款；二是挪用维修资金的，没收非法所得，并处以挪用金额2倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；物业服务企业挪用维修资金，情节严重的吊销其资质证书；三是对房屋维修资金各级管理部门挪用维修资金的具体惩处办法也做了详细规定。这样的法律规定，在一定程序上细化了对挪用维修资金的处罚要求，强化了处罚力度，对打击挪用维修资金起到了更大的威慑作用。但还是一句话，难道一定要等到重大责任事故发生，社会付出沉重代价的那一天，我们才能醒悟吗

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