物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

购买商品房，应何时开始交纳物业管理费

从行业惯例来说，物业管理企业收取物业管理费一般是从购房人验收房屋，签字认可后，开始收取物业管理费；也有的物业管理企业以住户办理入住手续时开始收取管理费的。但是，开发商与购房人双方对物业管理费计取时间另有约定的除外。例如：当前在商品房促销活动中，经常有开发商向业主承诺免除第一年物业管理费，就属于这种情况。但是，应引起购房人特别注意的是，随着物业管理市场化、专业化程度的不断提高，过去由开发商代为管理或由开发商下属的物业管理企业进行管理的情况越来越少，从社会上公开招聘的物业管理企业，在进行物业管理成本核算时，通常会把所有住户的收益作为总收入，并不知道有多少业主是属于免物业管理费的，如果开发商没有及时把免除的物业管理费及时转到物业管理企业账户中，物业管理企业不可能承担此项费用，必然会向住户收取。因此，就会出现业主和物业管理企业就物业管理费的免除问题发生纠纷。所以，业主为了保护自身权益，最好在购房合同中写明开发商免除第一年物业管理费的承诺，并在入住时再次确认此项条款，以便当业主和物业管理企业发生纠纷时，业主可以凭购房合同或入住合同要求开发商履行诺言。

大面积装修工作的管理

随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也在不断的变化和发展，家居装修已经成为人们改善自身居住条件提高生活品位的一个重要手段。但同时也给物业管理在装修管理方面的工作带来很大挑战，尤其是大面积装修的管理显得格外重要，它的有效实施将会制止违章装修的行为，保障房屋结构安全和外观统一，维护小区环境整洁、美观，使住户有一个安全、清洁、舒适的居住环境。在实践中，我们总结出大面积装修工作的“六多”特点，并采取相应的管理方法，取得了一定的效果。现将我们的体会与大家共享，请批评指正。

一、装修工人多：大面积装修少则四、五百户，多则达上千户。以丽景城为例，陆续入伙后总户数达2100户，同时进行装修的平均有800户，每户装修工人按7人计算，将达到5600人，这样每天所接待的来来回回进出装修工人将达到上万人次。对这样一个庞大的群体进行有效控制显得尤为重要。我们制作装修出入证，让装修工人凭卡出入，并佩挂胸前；并要求他们不得串房串栋；不得在小区内长时间逗留，只能在自己所装修的房间工作；不得在小区留宿，如确需留宿，由业主本人亲自到管理处办理留宿担保手续，人数限制在2至3人，由管理处护卫主管带队每周不定期（至少3次）在晚上清查未办理留宿手续的人员。

二、各种建材、装修垃圾多：大面积装修控制不好，小区内将到处堆放的是建材、装修垃圾等，给人直观上看很乱，甚至还阻碍交通。我们对建材的管理措施，是在小区进口处对拉进来的建材进行确定，看有没有不符合小区装修规定的材料进入（如：防盗网、窗花是否统一，大理石是否超厚，有没有拉进煤气罐等等），然后通知小区内巡护卫员跟踪，到场确认建材是哪一栋哪一户的，并进行登记，指引堆放地点，催促尽快将建材搬到楼上房间。对装修垃圾的管理，则是由小区内巡护卫员对搬下来的装修垃圾进行登记是哪一栋哪一户，催促尽早尽快（限时）将装修垃圾搬到小区统一的装修垃圾堆放处。

三、进出车辆多：主要是由进口岗看清所拉进来的材料是否符合我们的规定，同时对车辆本身进行检查；看是否有被擦伤或损坏；然后告知停放位置并通知内巡护卫员去指挥引导。车辆出去，我们会请车主配合开箱检查，看是否拉有物品和材料，如有，请其到物业服务中心办理物品放行手续。

四、各种新颖、个性化装修多：生活水平提高了，物质条件丰富了，人们对居住条件的要求自然就很高，各式各样的装修也随之而来。如何从容面对和把握业主提出的各种装修事宜显得也很重要。我们从房屋的建筑外观、建筑结构安全等对其重点控制，然后对装修的具体细节如防盗网、窗花的统一、厨卫做防水及高度、弱电线路的改动、部分私家花园的搭建、大理石的厚度、防火责任等等进行具体规定，并将规定打印成卡片粘贴在《家庭居室装修申请表》中，请业主或装修负责人签字确认。

五、附属服务增多：为了方便正在装修的或即将装修的业主，使其得到及时的咨询答复或使用，我们引进部分专门的装修服务，如：装修摆台、五金、沙石水泥、餐饮外卖、装饰材料、建材搬运等，从而大大方便了业主。但这种做法也带来了负面影响，比如：现场工人多，到处堆放等，我们的控制方法是凭证进出，无工作时都在小区外呆着，里边留2-3人洽谈业务，一旦有工作任务，从外面喊进必须的人员。对装修摆台一是限制每张摆台位只允许2-3人进场，二是展台不允许超出所约定的界线。

六、装修巡查次数多：大面积的装修，需要有强有力的巡查力度，才能对在装修期间可能出现的违章进行及时制止或消除。我们现阶段安排2名专业的工程人员负责现场装修巡查，同时向建筑单位申请两名懂建筑的人士配合装修巡查，将每一户每一天的装修巡查结果登记在每套房屋《装修登记表》中，装修完毕验收时此表做为参考条件之一。我们还在每周三进行一次安全大检查，主要针对装修房间、公共设施设备，公共场地、内部宿舍、食堂等。

针对上述“六多”特点，我们认为，在大面积装修管理工作中一定要做到“四控制”，即对装修审批要严格控制；对建材、装修垃圾要严格控制；对进出人员要严格控制；对装修巡查要严格控制。此外，还要对管理处员工进行培训。我们从入伙到现在不足两个月的时间里，针对装修的全员培训就有5次之多，通过现场模拟办理装修手续、解答业主提出的各种装修问题等方式进行培训，内容有建筑知识、装修法规、小区具体装修管理规定等，并进行考核。只有好的员工，才有好的控制；只有好的控制，才会有好的管理效果。

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