物业管理师

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物业管理市场化，买方市场须到位

近年来，随着物业管理行业的迅速发展，物业管理虽然在发展规模及覆盖面上有了很大程度的增加，但市场化进程却难以得到实质性推进。物业管理市场化进程缓慢已经成为制约物业管理发展的瓶颈，而加快物业管理市场化又是物业管理健康、快速发展的必要条件和根本出路。影响物业管理市场化的因素很多，但总结归纳起来只有三大基本因素：其一是卖方市场（物业管理企业）的确立，其二是买方市场（业主和业主委员会）的培育，其三是物业管理交易法规的建立和各种关系的理顺（通过物业管理立法和政府有关部门协调加以解决）。在现阶段，我国物业管理市场三大要素中买方市场的不成熟是制约物业管理市场化的一个重要因素。

首先，作为一种市场行为，物业管理对人们长期以来形成的福利住房观念的冲击是巨大的，人们由这种冲击所产生的抵触情绪及心理不适应性严重地阻碍了物业管理的发展，物业管理的市场化运作缺乏内在和根本的依据。因而难以开展和进一步深化。

其次，作为一个社会效益、环境效益与经济效益“三效”并重的行业，物业管理在推行和发展的初期渗透了政府的意图，政府行为在其中留下了明显的痕迹。这从初期的全国性和地方性法规要求强制推行物业管理中就可以看出。政府的强制推行对物业管理的推广是有益的，它使得在不长的时间里全国物业管理的实施无论是在覆盖面还是在规模上都有了迅速的增加。但是，这种强制推行在某种程度上忽视了市场需求的有效激发及正确的舆论和政策引导，致使物业管理有了一定的发展后在深度（市场化程度）上却难以进一步深化。

再次，由于多种因素的影响，物业管理买方市场的主体地位很难确立，而且运作也不规范，市场要素中买方市场的缺位，在相当程度上影响了物业管理市场化的实施和推进。

由此可见，我国的物业管理行业是在市场要素发育不成熟的情况下发展起来的。就市场结构而言，买方市场从思想观念到主体行为的缺省，无疑成为物业管理市场化进程中的一大障碍。物业管理买方市场的独立地位及行为不能形成并按市场经济规律运行，物业管理的市场化就缺乏了发展的内在基础和根本动力。因此，在大力培育和推动物业管理市场化的进程中，就必须以培育买方市场为基础。那么，物业管理买方市场的培育应从哪些方面人手呢?

一、从转变人们思想观念方面

近年来，物业管理行业在行业增长速度和被社会接纳程度等方面取得了长足的进展，越来越多的人已经把物业管理作为选购住房时的重要因素来加以考虑。物业管理已成为近20年来服务性行业中发展最为迅速的行业之一。但是，即使这样，仍然有相当一部分居民在思想观念方面还存在着福利住房和管房思想严重、市场化意识薄弱的问题，主要表现在：一是一些居民享惯了福利住房和管房的种种“好处”，全然没有“买服务、买管理”的概念，他们觉得买了房子就应该像购买其它商品（如电视机、电冰箱等）一样免费享受售后服务，对物业管理公司的有偿服务不理解、不支持，一些地方的物管投诉甚至还在‘‘物业管理该不该收费”问题上纠缠不清；二是一些业主虽然愿意交纳物业管理费，但却始终不能完成角色的转换，把自己视作市场消费主体来接受物业管理企业提供的有偿服务，而是怀着“花钱买太平”的心理，把物业管理收费看做是多种硬性收费中的一种，因而物业管理公司服务的好坏都与自己无关；三是部分居民虽然已经具备了一些“市场观念”．但却不遵守市场交易对等的原则，总想少付钱而享受高档次的服务，或因自己“交了钱”而对物业管理公司提出不合常理、不切实际的要求及期望，一旦这种要求与期望得不到满足，他们就会对物业管理公司产生抵触情绪，有的甚至百般刁难。所有这些，都反映了本应作为市场主体的居民在思想观念上的滞后性。

要解决这个问题，首先必须充分重视并发挥政府的导向作用。我国沿海地区一些经济发达城市物业管理迅速、健康发展的事实有力地说明了，在物业管理市场化的进程中，政府能否把物业管理作为城市管理系统工程的重要环节来加以考虑，能否对物业管理做出准确的行业定位。以及在物业管理行业出现众多问题的情况下能否以坚定的立场来对舆论进行正确的引导，对加快居民思想观念的转变起到极为关键的作用。

其次，对物业管理企业应予以相应的政策扶持。物业管理作为一个微利性行业，其生存和发展空间相对较小。对物业管理企业实施的第三产业的优惠政策应落到实处．这样一方面可以帮助物管企业更好地生存和发展，使之能集中精力搞好管理与服务，让居民从中获取最大的收益：另一方面，通过明确物业管理的政策定位，可以提高物业管理的行业地位，使人们对该行业有正确和深入的认识．从而从根本上解决居民思想观念滞后的问题。

再次，要加快法规建设。加快物业管理的立法及相关法律法规的建设，是物业管理走向规范化、法制化的重要保证，也是维护物业管理市场秩序，保护业主合法权益的根本保障。只有营造出一个规范、有序的市场环境，物业管理的市场化观念才会真正地深人人心。

二、从确立物业管理市场主体行为方面

在物业管理市场体系中，物业管理企业作为生产和销售的主体为广大业主提供公共性的服务产品，业主可通过获取住宅所有权或使用权并缴纳一定的管理费用来获得对公共产品的“消费共享”。由于单个业主的消费需求及意志具有个体、多样与不确定性等特点，而广大业主与物业管理公司之间特殊的买卖关系必须是一种一致和共同的经济活动，在与物业管理公司确定或解除买卖合同，并在买卖关系发生的过程中遵守既定的交易规则，担负并责成彼此的责、权、义等等方面，单个业主并不具备消费主体的行为能力，因此，只有推选出公众消费主体并确立起这一主体的行为能力，业主才能主动地进人市场，行使消费权力，维护自身的合法权益。 来源：中大网校

公众消费主体即业主委员会，业主委员会是由业主大会选举产生，经物业管理行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益的组织。与单个消费主体相较，公众消费主体的主体行为应具有更为显着的市场特征：

1．自觉性

物业管理行为主体的自觉性是指业主和业主委员会应自觉地参与物业管理活动。我国的有关法律、法规规定，住宅区入住率达到50％以上就可以在物业管理行政主管部门的指导和监督下，及时成立业主委员会。但目前，业主委员会成立阻力较大，数量较少。这一方面是因为物业管理公司从自身利益出发不支持成立业主委员会，很多时候甚至加以阻止；另一方面也与物业管理行政主管部门指导协调力度不大有关。但更主要的原因在于，业主对物业管理还缺乏认识，认为业主委员会成立与否与己无关，不愿意主动牵头成立业主委员会或不愿意担任委员职务。同时，业主委员会在实际运作过程中还存在着诸多问题。有的业主委员会形同虚设，不能很好地行使自身权力；有的业主委员会产生的程序不规范，人员构成草率，素质低下，缺乏广泛性和代表性。这种状况不仅为众多的物管纠纷埋下了隐患，而且一旦有纠纷发生，业主往往会因为没有确立起合法和有效的主体地位而处于被动，既不能有效行使消费权力，又使自身的合法权益受到侵害。因此，加强舆论宣传和政策指导，提高业主对物业管理的认识及取得合法地位、主动进入市场的自觉意识，是确立消费主体行为，维护业主合法权益进而启动市场的基础。

2．自主性

物业管理行为主体的自主性不仅是指业主委员会有权根据业主共同的意愿依据合法程序选聘、续聘或解聘物业管理公司，而且对物业管理企业提供的物业管理服务也有监督、批评、咨询和投诉的权利。物业管理行为主体的自主性是建立在自觉性的基础上的。物业管理市场行为主体有了自主性，业主在物业管理市场中才有了主动权，物业管理的买方市场才真正有了生机和活力。

3．自律性

物业管理行为主体的自律性是指业主和业主委员会应按物业管理法规要求行使自己的权利和义务。业主自律包括两层含义：一是单个业主的利益与公众利益发生矛盾时，单个业主的利益要服从公众利益；二是业主委员会代表全体业主的利益参与物业管理，承担相应的管理责任。物业管理行为主体的自律性是规范物业管理的重要手段，也是物业管理市场健康发展的重要保证，但目前物业管理行为主体的自律性却存在诸多问题。不少业主和业主委员会委员不严格要求自己，他们对物业管理工作不支持、不配合，少数业主或业主委员会委员出于各种目的，找各种理由与物业管理公司对着干，甚至想寻机炒掉物业管理公司。物业管理行为主体自律性差已对物业管理工作产生了很大的负面影响，对物业管理市场化造成了很大的障碍。因此，只有加强行为主体的自律性建设，物业管理的买方市场才能走向规范和成熟。

4．自治性

物业管理行为主体的自治性一方面是指业主委员会是代表全体业主合法权益的自治性组织，有参与物业管理事务的权力，另一方面是指业主是物业的主人，应对自己的财产负责，积极参与到具体的管理中，行使相应的监管权并承担相应的责任。强化物业管理行为主体的自治性，能有效改善业主、业主委员会与物业管理公司之间的关系，有效提高物业管理的服务质量，对物业

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