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业主委员会蜕变的病理分析
不给我工资就炒掉你！免我物管费，我就让你干！吃喝玩乐挂维修基金费报销！私订协议损害业主利益……这是近年来媒体曝光的已严重蜕变的一些业主委员会及其委员要挟物业管理企业的恶劣行为，表明部分业主委员会及其委员利用业主的公共权力牟取私利已成为物业管理健康发展的一大祸根。中国物业管理协会宣传处主任李小虎先生在接受媒体采访时表示，现在也不能一味地说物业管理公司不好。中国的物业管理尚处于起步阶段，物业管理企业需要反省自己，同时业主也得反省。有些业主利用业主委员会的权力把小集团利益凌驾于整个社区业主的利益之上，利用业主委员会的权力牟取私利。现实中为什么业委会一成立就要求降低物业管理费？因为少数业委会代表的私欲在作祟，当没有达到个人欲望的情况下，就随意炒物业公司，使业委会与物业公司势同水火，成为一对"冤家"！种种现象表明，一些业主委员会及其委员已经在异化的蜕变中无可救药地产生了严重的病变，甚而可以说已蜕变为寄生于物业管理的毒瘤。有鉴于此，本文在此特对蜕变的业主委员会及其委员进行如下的病理分析：
一、法律地位缺失的体制设计使得业委会难有作为
从宏观来看，业主委员会法律地位的缺失及体制设计的矛盾，为业主委员会及其委员的蜕变埋下了伏笔，也使得业委会及其委员在物业管理众难有大的作为。
首先来讲，业主委员会的法律地位不明确。我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织、国家，社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。
在深圳某法院近期召开的一次研讨会上，有法官就认为《民事诉讼法》规定能到法院打官司的主体有三类：公民、法人和其他组织。关于"其他组织"，判断其是否能作为民事诉讼主体的标准是它有没有自己的组织机构、它有没有自己的财产以及它是否合法成立。业主委员会本身没有经过法律上的登记，没有可供支配的财产，即使业主专门授权给它来行使诉讼主体的权利，一旦败诉，它也无法承担赔偿等诉讼后果。既然不能承担诉讼后果，又怎能赋予它诉讼主体资格？
而在发达国家或地区，法律一般要求业主大会成立后要依法到政府部门登记注册并取得法人资格，组成独立的法人团体。业主大会选举产生的管委会具体负责执行业主大会的有关决议，对建筑物进行管理。管委会要接受业主的监督、检查，并定期向业主大会报告工作情况，以保证管委会妥当、善意地行使自己的职责。也就是说，业主委员会一经成立就要接受业主大会和政府专管当局的监督，如果业主委员会委员有违反法律法规规定职责的情况就必须承担罚款、训戒等法律责任。为了保证业主委员会委员的利益，各国和各地区一般也规定委员可以按照标准领取一定的津贴，作为其时间、精力付出的回报。
根据我国《物业管理条例》关于业主大会和业主委员会的规定，业主大会是由全体业主组成并代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。经过对比后我们可以得出以下结论：第一，业主大会既有制定业主公约等内部规章制订权，又拥有进行"选聘、解聘物业管理企业"、"决定专项维修基金的使用、续筹"等民事活动的资格，还能够代表全体业主对公共场地、设施设备行使财产权；第二，业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，对外可以根据业主大会的决定与物业管理公司签订合同，本身没有独立的意思能力；第三，业主委员会虽然是依法成立的，但是没有法律法规规定业主委员会可以经过登记后取得法人资格，所以业主委员会不是法人。第四，虽然目前在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任，因此，业主委员会也不属于其它组织。笔者认为业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系相当，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。也就是说，按照法律规定业主委员会目前并不具备任何法律主体资格！
《物业管理条例》和《业主大会规程》规定"业主委员会是业主大会的执行机构"，但对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障，特别是对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体规定。业主委员会作为业主大会的执行机构，要具体负责实施业主大会的各项决议和规定，处理本区域内与物业管理相关的事项。但是由于业主委员会的委员都是兼职，在完成各自的本职工作之余，不可能有很多的时间和精力来处理业主委员会的事务。虽然一些地方性法规如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》规定了业主委员会可以设置专职主任、副主任或者聘请专职执行秘书，但是从全国范围看，如何保证业主委员会的工作效果是一个普遍性的难题。目前业主碰到什么问题，往往不是想到找业主委员会，而是通过物业管理公司来解决。
《物业管理条例》规定业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作，但对监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定，这就造成了"人人监督、人人都不能监督"的尴尬局面。另一方面，《条例》规定"业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强……的业主担任。"在市场经济条件下，业主委员会委员要花费大量的时间和精力做好自己的工作，又不能取得合理报酬，完全凭着公益心为全体业主服务，可能在短时间内可以做到，但要长期坚持则并不现实。况且在没有监督机制的情况下，业主委员会委员极有可能利用自己手中的职权为自己谋求私利而不惜损害其他业主的利益！
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