物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

10.兼并式发展经营模式

在物业管理行业发展早期，很多地产公司创办物业服务企业。随着物业管理竞争日趋激烈，物业管理行业平均利润逐渐降低，物业服务成本不断提高，出现了物业服务企业经营困难增多的现象。加之许多地产商逐渐走向专业化，把精力集中于更具盈利能力的主业上，这就为专注于物业管理经营的大型物业服务企业提供了以资本运作为主要形式的市场机会，于是形成了近期的物业服务企业兼并型经营模式。这种经营模式的出现，是中国物业管理行业市场发展的必然结果。

物业服务企业经营策略选择

任何物业服务企业要想在激烈的竞争中站稳脚跟、发展壮大，赚取利润，都必须根据市场环境的变化和企业自身资源状况，来理性取舍经营策略，采取适合于本企业发展的策略组合。

战略服务经营模式更适合于作为地产集团子公司的物业服务企业，这样的物业服务企业定位从属于集团的发展战略，即构建集团地产产品的服务体系，其企业经营的核心目标在于服务品质而非利润扩张。而内部专业化模式和社区经济经营模式都建立在项目规模基础上，没有足够数量的项目和总体规模支撑，内部专业化和社区经济经营模式就难以实施。因为这两种模式都需要足够大的内部市场来支撑经营成本的支付和利润目标的实现。

产品高端化经营模式适合于已经形成品牌效益的物业服务企业。近年来，中国内地的物业服务企业异军突起，凭借扎实的现场服务管理经验和二十年来物业管理经验技术，开始抢夺高端物业服务市场。在管理经验和规范化程度日趋一致的前提下，内地物业服务企业有着比港资企业和外资企业更加“本土化”的优势，逐渐成为内地高端服务产品的竞争者。

规模优势经营模式有两个取向。一是指大规模优势。二是小规模优势。大规模优势主要是通过项目积累和总体规模扩张来实现规模品牌效益，进而强化市场竞争力。小规模优势是指一部分小型物业服务企业，以小型项目为市场目标，发挥自己在小项目管理方面的经验，避开与大公司的直接竞争，从而确立自己在物业管理市场上的相对优势。同时，专业市场细分模式已经成为很多后起之秀的竞争策略。很多物业服务企业采取专业市场细分策略，积累在专业细分市场上的技术优势和人脉优势，促使企业获得相对竞争优势，从而实现市场突破。

成本优势竞争模式是大多数小物业服务企业的策略选择。开发商为了楼盘营销顺利，需要压低管理费标准。业主委员会为了建立业绩满足业主要求而压低管理费标准，甚至要求物业服务企业投资进行社区整改。产业链条经营模式适合于已经形成一定积累，并掌握相关产业发展技能的企业，为了凝聚和整合产业发展优势，就采取这种策略。

多元化经营模式则是物业服务企业逐步演化为投资机构，将物业管理视为一种投资项目，根据企业所掌握的经营技术和资源，开展与物业管理无关的其他投资。这种策略的选择，其关键首先在于资金，其次在于其技术结构和投资决策偏好。

兼并式发展经营模式适合于投资机构和经济实力较为雄厚的物业服务企业。前者是为了进入该行业时可以获得一个较高的起点。后者则是通过这种方式取得更快的市场发展。

物业管理企业会计概述

§1物业管理的内容

一、物业

物业:是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。

物业应具备如下几个要素：

(1)物业所指房屋必须是已建成的并具有使用功能。

(2)这些房屋包括供居住和非居住的各类房屋。

(3)物业还包括与这些房屋相配套的房屋内部各项设施以及与房屋相邻的场地、停车场、小区干道等。

(4)物业也包括与房屋相配套的设备和市政公用设施。

物业与房地产业既有着本质的联系又有所不同。房地产是指房地产的投资开发、建造、流通、消费的整个过程。而物业是指房地产进入消费领域的房地产产品。

二、物业管理

概念;物业管理是指由专门的机构和人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合

物业管理的内容:物业管理类别可分为商住、写字楼、高级公寓和一般住宅小区四种。

物业管理企业会计与物业管理的发展息息相关，蓬勃发展的物业管理要求物业管理企业会计工作能够发挥更大的作用。物业管理越发展，会计核算越重要。

§2物业管理企业会计的对象

一、物业管理企业会计对象

物业管理企业会计：是以货币为主要计量单位，并利用专门的方法和程序对物业管理企业的管理、服务、经营活动进行完整的、连续的、系统的反映和监督。旨在提供经济信息，提高经济效益。物业管理企业会计是物业管理企业经营管理的重要组成部分。

二、物业管理企业会计的职能

会计职能，就是指会计在经济管理中所具有的功能。

物业管理企业会计具有反映和监督两大基本职能。

1反映职能

反映职能是指通过确认、计量、记录、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。反映职能是会计的最基本职能。反映职能有如下特点：

(1)反映过程中，主要利用货币计量。

(2)物业管理企业会计反映应具有完整性、连续性和系统性。

2监督职能

监督职能是指会计利用反映所提供的经济信息，对物业管理企业的经济活动进行控制，使之达到预期目标的功能。

§3会计核算的基本前提和一般原则

一、会计核算的基本前提

以下列条件为前提。

1会计主体

会计主体是指会计工作所服务的特定单位。它明确了会计服务的空间范围。确定会计主体的目的是为了把会计主体的经济业务与其他会计主体及投资者的经济业务分开。

具备三个条件：

(1)实行独立核算，并能独立计算盈亏。

(2)进行独立的生产经营活动。

(3)具有一定数量的资金。

企业不论大小，只要具备上述三个条件，即可称为会计主体。会计人员是站在特定会计主体的立场，核算特定主体的经济活动。

2持续经营

持续经营是指已确定的会计主体，在不考虑企业是否将破产清算的条件下，应以持续、正常的生产经营活动为前提。它明确了会计工作的时间范围，为企业进行会计核算提供了相对稳定的条件。

3会计分期

会计分期是指把企业连续不断的生产经营活动过程，划分为一定的会计期间，以便分期结算帐目，分清各个会计期间的经营成果，按期编制会计报表。

4货币计量

货币计量是指对企业的生产经营活动及经营成果采用同一种货币作为统一尺度来进行计量。

二、会计核算的一般原则

会计核算的一般原则是建立在会计核算基本前提基础上，对会计核算所提供的信息的基本要求。

1．客观性原则

2．重要性原则

3．有用性原则

4．可比性原则

5．一贯性原则

6．及时性原则

7．清晰性原则

8．权责发生制原则

9．配比原则

10．划分收益性支出与资本性支出原则

11．历史成本原则

12．谨慎原则

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