物业管理师

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物权法解释：第七十一条「业主对专有部分行使所有权」

第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

「解释」本条是关于业主对专有部分行使所有权的规定。

物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。本条则对这一所有权的具体权能做出规定，即业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。按照这一规定，业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。国外也有相关之规定，例如，瑞士民法典第七百一十二条a第一款第（一）项规定，建筑物区分所有人对建筑物的特定部分享有独占使用和内部改造的特别权利。法国1965年建筑物区分所有权法第九条规定，区分所有权人对于建筑物中的专有部分享有自由使用的权利。

业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离，例如没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱、水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。因此，建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，故业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制，这与建筑物区分所有权的特殊性是分不开的。对此，本条规定，业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。国外立法例在这方面也有很多规定，例如，日本建筑物区分所有法第六条第（一）项规定，区分所有权人不得为对建筑物之保存有害的行为，或其他有关建筑物之管理或使用违反区分所有权人共同利益的行为。德国住宅所有权法第十三条第（一）项规定，各住宅所有权人于不违反法律或第三人权利的范围内，得自由处理特别所有权内的建筑物部分，如予以居住、使用、租赁或以其他方式予以利用，并排除他人之干涉。专有所有权的行使须受以下限制；（1）保护建筑物的使用目的；（2）保护建筑物的基础、结构、牢固及安全；（3）保护建筑物美学上的外观；（4）保护其他住宅所有权人的安全、安静及住宅环境秩序；（5）维护善良风俗、习惯及住宅居民的作息和名誉。瑞士民法典第七百一十二条a第二款第（二）项规定，区分所有权人有自由管理、利用并装饰自己房间的权利，但不得妨碍其他区分所有人行使相同的权利，并不得以任何方式破坏建筑物的公用设施，或影响其使用及外观。

除以法律的形式规定建筑物区分所有权人行使所有权要受到限制外，有些国家在实务中也规定建筑物区分所有权人不得为之的违反共同利益的行为，如日本公寓大厦管理规约一般都规定建筑物区分所有权人不得有下列行为：（1）将专有部分供作居住或所定用途以外之使用；（2）搬入重量物、肮脏恶臭物、危险物等妨害他人之物品；（3）带有噪音、振动或其他令人厌恶之使用行为；（4）变更建筑物专有部分之基本结构或外观；（5）饲养有危害或困扰他人之虞的动物；（6）体育用品或较重物品之任意投掷；（7）共用部分之不法占有或任意堆放物品；（8）新设、附加或变更电气、瓦斯、给水排水等设施，致影响其容许量；（9）私自设置专用庭院、阳台或停车场等构造物；（10）违反公序良俗之行为。

物权法解释：第七十二条「业主对专有部分以外的共有部分权利义务」

第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

「解释」本条是关于业主对专有部分以外的共有部分权利义务的规定。

业主专有部分以外的共有部分通常是指，除建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的部分，既包括建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等部分，也包括建筑区划内，由业主共同使用的物业管理用房、绿地、道路、公用设施以及其他公共场所等，但法律另有规定的除外。目前我国城镇居民住房情况复杂，仅所有权就有不同的情形。有的是在住房制度改革后，将原租住的公有住房，依照房改价购买为自己所有；有的是按照市场价格购买的商品房；有的是享受国家优惠政策购买的经济适用房；还有集资建房的。而农民因征地迁人高层或者多层建筑物居住的情况就更为复杂，因此，建筑区划内哪些部分为业主共有，还须根据具体情况具体确定。

业主对专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务包括两部分内容。一是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权；二是业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、绿地、道路、公用设施以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。例如，物权法第八十条规定，建筑物共有部分的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。例如，依据物权法第八十三条的规定，业主对共有部分承担的义务有，不得在共有部分任意弃置垃圾、违章搭建，不得随意侵占通道等。又如，《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利，还享有共同管理的权利，有权对共用部位与公用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。

由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由，不履行义务。对此，本条明确规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用。

业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。因此本条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

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