物业管理师

★★物业服务费的缴纳和督促

1. 非业主使用人的交费责任。条例规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，即使存在这一约定，业主仍然负连带缴纳责任。所谓连带缴纳责任是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。

2. 未交付房屋的交费主体。条例规定，己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

3. 业主委员会对欠费业主的督促义务。条例和物业服务收费管理办法均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。对于拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。

★物业服务合同

1.物业管理企业与业主确定聘用关系的法律形式是双方签订物业服务合同;

2.物业服务合同是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据;

3.物业服务合同属于民事合同的范畴，在合同法中属“无名合同”;

4.条例明确的将业主和物业管理企业之间的合同定义为物业服务合同。

5.根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物业服务合同：一种是在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业管理企业所签订的物业服务合同;另一种是业主或业主大会选聘物业管理企业所签订的物业服务合同。

★★物业服务合同应具备的主要内容：

1. 物业管理事项;2。物业服务质量;3。物业服务费用;4。双方的权利义务;5。专项维修资金的管理与使用;6。物业管理用房;7。合同期限;8。违约责任。物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等。

★关于物业管理资料的移交问题条例作出如下规定：1。物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理验收手续，业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资料;2。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理资料交还给业主委员会;3。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

★★★前期物业服务合同

(一)前期物业服务合同的特征：1。具有过渡性;2。由建设单位和物业管理企业签订;3。是要式合同。(要式合同指法律要求必须具备一定形式的合同。)

(二)前期物业服务合同的时效：条例规定：前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。(即：1。前期物业服务合同可以约定期限;2。前期物业服务合同是一种附终止条件的合同)

(三)前期物业服务合同的主要内容：1。合同当事人与物业的基本情况;2。物业服务内容与质量;3。物业服务收费方式;4。物业经营管理活动的内容;5。物业的承接查验;6。物业的使用与纵护;7。专项维修资金;8。违约责任;9。其他事项

 ★★物业管理企业的义务

(一)物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务

(1)。业主违反物业管理区域物业管理区域秩序的主要表现：1。侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境;2。建规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害和安全隐患;3。安装设备设施，侵犯相关业主正当权益;4。违反规定饲养宠物，损害环境，影响相邻业主生活;5。经营活动污染环境、噪音超标，给相邻业主生活与经营造成损害;6。使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安全隐患;7。使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻来主造成安全隐患;8。占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行;9。阻挠、妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主正当权益;10。其他损害公共秩序和违反业主公约及物业管理区域规章制度的行为。

(2).维护物业管理区域秩序的主要方式：履行告知义务、履行制止义务、履行报告义务。

(3)。业主违反物业管理秩序的法律责任：侵权责任

(二)物业管理区域的安全防范协助义务

(1)。物业管理企业在安全事故中的义务。条例首先强调了物业管理企业在安全防范工作中的地位，是协助相关主管部门做好安全防范工作，而不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责;其次在发生安全事故时物业公司要履行三项义务：1。立即采取应急措施，避免扩大损失;2。及时向有关行政管理部门报告事故;3。协助做好救助工作。

(2)。物业保安人员的职责。物业保安人员的主要职责是维护物业管理区域内公共秩序，为业主提供良好的生活环境。

★★物业管理企业的责任：条例规定“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

这句话可以这样理解：1。对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应承担相应的合同责任，而非法定责任;2。不能简单地认为既然实施了物业管理，物业管理企业就应当保障业主的财产和人身安全，对业主在物业管理区域内受到的人身和财产的损害，物业管理企业就应当承担完全的法律责任(主要是民事责任)，物业管理企业承担责任有一个前提条件，就是物业管理企业未能履行物业服务合同的约定;3。物业管理企业未能履行物业服务合同中的约定，导致业主人身、财产受到损害的，“依法”承担的是“相应”的法律责任。所谓相应即：根据不同的情况，承担不同类型的责任;根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任。

★★★物业使用与维护中的相关规定：

一、 公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变。对确需改变公共建筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照法律程序进行，通过向规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施;条例要求业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法向规划部门办理有关手续后告知物业管理企业，以便物业管理企业及时调整管理方案;物业管理企业无权决定改变公共建筑和共用设施用途，确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。

二、 物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘。

三、 公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任。

四、 业主装饰装修房屋应当依法规范。装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提;条例规定了业主装修房屋前对物业管理企业的告知义务;同时物业管理企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。

五、 利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定。利用物业共用部位、共用设施设备经营收益应当优先用于补充住宅专项维修资金(1。收益来源于利用共用部位、共用设施设备经营所得，应该主要用于其维修养护;2.住宅专项维修资金是房屋的“养老金”，由全体业主按照产权份额分期缴纳，一旦急需时所需数量巨大，利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住宅专项维修资金有利于及时筹备所需资金);利用物业共用部位、共用设施设备经营的前提是，必须符合国家、地方有关共用部位、共用设施设备安全使用、管理等相关要求及规定。

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（责任编辑：中大编辑）