物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试相关辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

九、交通管制因素

交通管制对物业价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和物业的使用性质。对于某些类型的物业来讲，实行某种交通管制也许会降低该类物业的价值，但是对于另一些类型的物业来讲，实行这种交通管制则可能会提高该类物业的价值。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高物业的价值。

十、心理因素

心理因素对物业价格的影响有时是不可忽视的。影响物业价格的心理因素主要有如下方面：①购买或出售心态；②个人欣赏趣味(偏好)；③时尚风气；④接近名家住宅心理；⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。下面列举几种情况：

1．物业需求者遍寻适当的物业，当选定了合意的物业后，如该物业的拥有者无出售之意，则物业需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意，因此，如果达成交易，成交价格自然会高于正常价格。

2．有时物业购买者出于自身的急迫需要，在与竞争对手争夺中只求得到物业，从而会抬高价格。

3．物业拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售物业变现，这时的成交价格多会低于正常市场价格。有债务纠纷的物业，债务人为达到快速脱身的目的，会故意贱售物业。

市场法

第五节  收益性物业估价的基本方法

物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。一宗物业的客观合理价格或价值，通常可以从如下3个途径来求取：①近期市场上类似的物业是以什么价格进行交易的——   基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似物业的价格，即基于类似物业的市场交易价格来衡量其价值；②如果重新开发建设一宗类似的物业需要多少费用——基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似物业所必   需的代价，即基于物业的重新开发建设成本来衡量其价值；③如果将该宗物业出租或营业预计可以获得多少收益——基于明智的买者肯出的价钱不会高于该宗物业预期未来收益的现值之和，即基于该宗物业的预期未来收益来衡量其价值。由   此在物业估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。

一、市场法

(一)市场法概述

市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估   价对象客观合理价格或价值的方法。

市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的物业，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。如果在物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少的地区，就难以采 用市场法估价。

运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例成交价格进行处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和物业状况调整；④求取比准价格。

(二)搜集交易实例

运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例(一般来说，不能反映市场真实价格行情的报价、物业管理师报考条件标价是无效的。但这些报价、标价在一定程度上可以作为了解市场行情的参考)。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。因此，首先应尽可能搜集 较多且真实的交易实例。

在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：①交易实例物业的状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等；②交易双方，如卖方和买方的名称、之间的关系；③成交日期；④成交价格，包括计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)和价款；⑤付款方式，如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款额或付款比率)、贷款方式付款(包括首付款比率、贷款期限)；⑥交易情况，如交易目的(卖方为何而卖，买方为何而买)，交易方式(如协议、招标、拍卖、挂牌等)，交易税费的负担方式，有无利害关系人之间的交易 (关联交易)、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。

(三)选取可比实例

针对某一具体的估价对象及估价时点、估价目的，不是任何交易实例都可以用来参照比较的，有些交易实例并不适用。因此，需要选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。我们把这些可用于参照比较的交易实例，称为可 比实例。

选取的可比实例应符合如下4个基本要求：①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正 常市场价格。

选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大，因此，一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)可比实例 即可。

(四)建立价格可比基础

建立价格可比基础包括如下5个方面：①统一付款方式；②统一采用单价； ③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

物业由于价值量大，其成交价格往往采用分期付款的方式支付。估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，因此需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额。具体方法是通过折现 计算。

(例4，2]  某宗物业交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为o．5％，试计算该宗物业在其成交日期一次付清的价格。

[解]  该宗物业在其成交日期一次付清的价格计算如下：

在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。土地除了单位土地面积上的价格，还可为单位建筑面积上的价格——楼面地价。在这些情况下，单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，如仓库以单位体积为比较单位，停车场以每个车位为比较单位，旅馆以每个房间或床位为比较单位，电影院以每个座位为比较单位，医院以每个床位为比较单位，保龄球馆以每个球道为比较单位，等等。但有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单价进行其他方面的修正、调整。因为这样处理时，对可比实例成交价格的修正、调整更容易、更准确。例如，估价对象是一套门窗有损坏的商品住宅，选取的可比实例的门窗是完好的，成交总价为20万元。经调查了解得知，将估价对象的门窗整修或更新所需要的正常费用为o．5万元，则宜先将该门窗是完好的可比实例的成交总价20万元，调整为门窗是损坏的总价19．5万元(20—0．5＝19．5)，然后再将此总价19．5万元转化为单价进行其他方面的修正、调整。

在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买人中间价。在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。

在现实的物业交易中，有按建筑面积计价、有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算公式如下：

在面积单位方面，中国内地通常采用平方米(土地面积单位除了平方米，有时还采用公顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台地区和日本、韩国一般采用坪。由于

Lh㎡=10000㎡

1亩＝666．67㎡

1平方英尺＝0．09290304㎡

1坪＝3．30579㎡

所以，将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格如：

平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000

平方米下的价格＝亩下的价格÷666 .67

平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304

平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579

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