物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物业价格评估的程序

物业估价是一项很复杂的活动，它是一项政策性、技术性很强的工作，要高效、高质量地评估物业价格，必须建立科学的估价程序，使估价工作规范化、制度化、以保证评估过程中的工作质量，降低人力、物力的消耗，能在最短的时间内准确地完成估价任务。

（一）申请与受理

物业的评估可分为如下两种：

1程序性评估

物业产权转移（买卖、继承、赠与等）过程中，主管部门为了加强管理，而进行的评估。

2委托性评估

业主或交易双方的当事人，为掌握该物业的价值，委托评估机构或其他有关部门进行的评估。

不论程序评估或委托性评估，当事人都要向受委托的评估机构提出书面申请，并按规定填写评估委托书。

受理单位应按管辖原则、有偿原则及自愿原则决定是否受理。

（二）明确估价目的

受理部门在接受委托后，首先要明确估价的目的。一般估价的目的如下：

1房地产抵押估价

委托评估人以房地产抵押的形式向银行获取贷款，需作该宗物业的市值估价。

2房地产拆迁补偿估价

委托估价人在需要占用某房地产时，应对原使用者的拆迁做出经济补偿，其依据为该物业的市值估价。

3房地产底价评估

委托估价人进行房地产出让、转让的招标、拍卖工作前，要对该宗物业进行底价的评估。

4房地产买卖评估

委托估价人在购买某宗房地产时，需要对该宗房地产进行估价。

5房地产投资价值估价

委托评估人在以房地产作为经济合作的投资资本时，需对该宗房地产作出价值评估。

6房地产产权纠纷估价

委托评估人在发生房地产纠纷时，要做该宗房地产的价值评估。

7其他

如房地产保险；购买房地产抵押、公债、证券；确定建筑物更新的可行性；确定破产清算价格；判断房地产市场供需走向等。

（三）物业估价合同

物业估价合同是指委托评估方和受理评估方，经双方充分协商，为实现物业的估价目的，确定双方的权利和义务所签订的契约。估价合同应取得公证，以得到法律保护。

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