物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

房地产价格的含义

房地产价格（目前主要以房产价格来表现，土地价格则隐含在房价之中，据此，以下简称房产价格）是由房屋生产经营过程中的社会必要劳动时间形成的价值的货币表现形式。房产价格的制定，应以正常生产、合理经营情况下的社会平均生产成本，流通费用，加上合理利润和应纳税金为依据。

房产价格在生产、流通、消费过程中，从不同的角度和不同的计算方法来看，可以划分为如下几种表现形式：

1从房屋的使用性质来分，有生产用房价格、住宅用房价格和其他用房价格。

2从房屋生产流通过程来分，有开发建筑安装造价与经营销售价格。

3从国家管理房产价格的形式来分，有国家定价、国家指导价和市场调节价。

4从房产价格的计算方法来分，有平均价格、基本价格和销售价格。

5从房产经营方式来分，有房屋出售价格与房屋出租价格。

房产价格的特点

房产同其它商品一样，具有价值和使用价值。但是房产与其他商品相比，又有其特殊的属性，其价值与价格的构成，又有不同于其它商品的特点。

1房产价格形成的因素很多。以北京为例，目前的房屋建设成本，不仅含有建筑安装费、勘查设计费、土地征用拆迁安置费、税金和利润等必须的费用，而且含有四源费、大市政费、公共建筑配套工程费等。由此可以看出，房产价格形成的因素比其它商品价格形成的因素要多得多。这样，就使新建商品房的销售价不断上涨，居高不下。2012年物业管理师考试报名

2房产价格中隐含着土地价格。当前，在城市房产的交易价格中，均隐含着土地价格。在一个城市内，建筑结构、建筑标准、建筑形式、建筑年代、建筑用料、装修设备、使用性质等完全相同的房屋，只是由于地段环境的不同，房屋的价格往往差别很大。地处市区繁华地段的房屋价格要比郊区不繁华地段的房屋价格高出许多，有的差价达一倍以上。这种差价实质上是一种超额利润，它属于土地的级差收益，大部分应该归土地所有者即国家所有，而不应该全部归房屋产权人所有。

3房产价值实现的形式多、时间长。由于房屋使用期限长，绝大多数房屋都要使用30年到80年，而且用途广泛，其价值实现的形式也多种多样。用于市民居住的房屋，其价值可能随着房屋出售一次实现，也可能通过房屋出租经过多年才能实现。由于企业生产和经营的房屋，均属于固定资产，其价值要通过折旧逐年加以实现。

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