物业管理师

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物业管理投标的组织机构是怎样的？

物业管理企业一般采用董事会领导下的经理负责制，经理对整个企业负责，在经理层以通常设有办公室、开发部、财务部、业务管理部、工程部、经营服务部等，根据企业所管理的物业分设各小区或大厦管理处。基于物业管理投标过程中，大量的信息需要在短时间内进行快速的交流和积聚，因此物业管理项目投标工作，通常由投标的物业管理企业内部组织专门部门来全权负责整个投标活动。在物业管理企业中，与物业管理投标活动密切相关的有开发部、财务部、工程部三个部门，其具体职能分述如下：

（一）开发部：开发部是在经理领导下专职于物业管理业务开发的部门。其主要职责是确定目标，选择物业，进行投标，参加市场竞争。无疑，开发部是物业管理投标工作的核心。

（二）财务部：财务部是经理领导下的经济管理部门，负责财务、计划、经济核算和各类收费工作。该部门的主管一般都为|中大网校|总会计师，具有资深的项目财务评价能力。

（三）工程部：工程部是经理领导下的技术管理部门，主要负责工程预算，负责房屋、设备及公共设施的管理、维修和保养，以及负责工程技术方面的咨询和研究工作。

在物业管理投标过程中，开发部始终担任着主要角色。首先，开发部根据本公司的市场定位，选择与之相称的物业管理招标项目进行投标。其次，由于编写投标书过程中最重要的两个难点是管理方案的设计和标价的计算，因此，在这些关键环节上，开发部通常都会在专门部门的专家协助下进行。在管理方案的设计上，开发部会向工程部咨询设计方案技术上的可行性；而在标价的计算方面，开发部也会征求财务部总会计师关于设计方案在财务上的可行性的意见。通常在投标书完成时，应得到总会计师和总工程师的签字认可。最后，开发部完成投标书后，经过企业法人或委托代理人签字，即可代表物业管理企业向招标单位进行投标。

大型物业管理企|中大网校|业的开发部一般都实行项目经理负责制，以项目小组为单位，分管具体项目的投标工作，以及中标后的合同签订工作；中小型的物业管理企业则大多由经理亲自对各项目的投标工作负责。

经营实践中对物业资源的界定

对物业资源的界定比较复杂，现实中存在很多种变化。以下仅从已有的实践中进行总结和归纳。

从所有权上划分

单一产权物业——例如政府机关办公场所（所有权国有）、自建自用办公楼及住宅、街道（国有）等，这些单一产权的物业资源均由单一类型业主所享有。

共有产权物业——一个物业有两个或两个以上所有权人，即为共有产权物业。如多个业主共同居住的小区或多层楼宇等。

共有产权物业包括业主专用部分和业主共用部分。

1.业主专用部分：用物业管理的简单理解就是，业主大门以里的部分均属业主专用部分；但是，承重墙、水管（电、气、暖、线等）的总管设备等又属共有。这里面的区分比较复杂。业主因对专用部分享有完全的处置权，所以将其归于业主资源类别中在下章论述。

2.共用部分：业主专有部分|中大网校|之外的所有物业内容均为共用物业。

共用物业又可细分为单独物业共用和所有物业共用。例如，一个小区内有10栋楼房，每一栋楼房的电梯、天面仅属该楼业主所共有；而小区里的道路、绿地、围墙等则为10栋楼房里的所有业主所共有。

3.共用部分的权属划分也有以下几种情况：

①属发展商所有：例如小区停车场、会所等公共设施，如果发展商没有将这些公用设施的建造成本摊入业主的购房支出中，且未在合同中明确该设施的归属，则这些公用设施的所有权属于发展商。但这方面的权益归属在现实中存在着争议。

②属物业管理企业所有：例如发展商将停车场的部分使用权和收益权转让给物业管理企业，以弥补物业管理企业的亏损。这部分权益归属如同上款一样存在着现实争议和矛盾。

③属政府所有：如人防工程等，但这部分的使用权和收益权的归属也存在着理论和实践的种种矛盾和问题。

④属业主共有：除去上面各方所有的部分外，均属业主所共有。如物业管理用房等。在业主所共有的部分中，因业主群体的复杂性，业主意志表达往往不一致，致使现实中也存在着这样那样的问题。

由以上划分可以看出，物业管理企业所能够开发利用的物业资源主要指共有产权物业中的共用物业部分。如单一产权物业的所有人外聘物业管理企业进行管理，则物业管理企业也可以在征得产权人同意的情况下，进行有条件的经营。

从物业属性上划分

在公共部分内容的划分上，国家及地方分别制定了不同的规章制度：

1.公共设施《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中规定，共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊入住户销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文化设施和共用设施设备使用的房屋等。

除规定之外，公共设施还包括网络线路、邮政信箱、垃圾通道、避雷装置、排烟管道、围栏（墙）、非经营性摩托车与自行车棚、道闸、小区安全监控系统等多种系统的配套设施设备、标示牌、宣传栏等等。随着建筑业、材料业和科技的发展，还会有更多的设施设备会列入其中。

2.公共部位  建设部在《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

除规定之外，公共部位还包括水泵间、电表间、电梯间、候梯厅、电梯机房、电话分线问、传达室（门岗警卫室）、内天井、墙面粉饰等。这个范围随着时代的发展也会增加内涵。

3.公共场地  包括草坪绿地、广场、配套商业网点、物业管理办公用房、物业周边的部分土地面积等。

4.公共空间  物业所占用的实际空间以及附属空间。例如在绿地上空放置气球，就是利用了附属公共空间。

需要说明的是，上述划分并不是非常精确，四者之间常有重叠。

可供经营的物业资源

对物业的资源进行上述分类，是为了理清思路，以便于对物业资源有一个宏观而又全面的印象和了解。但并不是所有物业资源都能够开发利用。综合当前的物业管理经验，在取得相关权益人的授权情况下，物业管理企业可以进行各种方式和形式|中大网校|的实践；有些看似不能经营的物业资源，经过精心策划也可以实施；有些别人经营非常成功的做法，原搬照抄却遭到了失败。所以，关于什么物业资源可以经营，什么资源不能经营，这里没有一个固定的标准，完全看各自企业的灵活处理。

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