物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

催物业费不能停水电不得向业主收代收手续费

案例1

老物业撤离停水停电梯

2005年12月30日上午，西三旗新康园小区新物业公司进驻。下午5时左右，老物业公司将小区6栋高层塔楼20部电梯、居民用水全部停掉。在昌平区副区长陈秋生的协调下，当晚9点左右，小区自来水恢复供应，9点半左右，电梯正常运行。

一名业主委员会委员称，新康园三期6栋塔楼有1760多户居民，业主2003年开始入住。小区物业公司是开发商北京亚信房地产开发有限公司指定的北京盛兴物业管理有限公司。2005年3月，物业公司服务合同到期，许多业主对物业公司服务不满意。业主委员会向昌平区建委备案，要求通过招投标形式更换物业。29日，业主委员会与中标的华特物业签订服务合同。

案例2

不交代收费就不给钥匙

2003年12月19日，许先生以爱人李女士的名义购买了位于丰台区彩虹城的一套房子，并分两次支付了购房所需的526919元房款。合同上约定开发商应该在2004年12月31日前交房，但许先生一家时至今日都没能搬进新房。

“2004年12月23日，我们接到入住通知，让我们携带购房发票、房款结算及缴费明细表、物业收费一览表收房，其中，房款结算及缴费明细表上要求我们收房时，除了要交差价房款外，还要交契税、公共维修基金、房产证印花税、产权代办费、有线电视网络建设费，我们当时认为，物业费我们应该交给物业公司，契税、公共维修基金等费用，我们应该交给相关部门，而不是开发商，所以拒绝在收房的时候交这些费用，开发商明确表示，如果我们不交这些费用，就拒绝交钥匙。而且，合同上承诺的双路供电，在我们收房时还是临时用电！”许先生如是说。

不满意开发商代收这些费用的并不是许先生一家，在与开发商几次交涉无果后，许先生等六家愤然将开发商告上丰台区人民法院，要求开发商承担因此造成的延期交房责任。2005年10月19日，一审许先生等业主败诉了。但之前有一批业主因为同样的原因告开发商却胜诉了。截稿前，记者获悉许先生等业主已经再次上诉。

政府

催缴物业费不得断水电

目前，在物业与业主的纠纷中，业主投诉80％是针对前期开发商，物业管理服务投诉占10％。这是市建委物业管理处处长刘刚2005年11月10日做客市政府官方网站“首都之窗”时透露的。

刘刚表示，小区楼道电费、花园喷泉等公共设施的收费，应该由业主共同承担，不属于物业乱收费。而市居住小区资审科科长郭彦利则同时提醒业主，小区物业通过断水断电的方式催缴费也是不合理的。他说，物业公司属于代收水电气热等费用，不能用断水断电的方式来催缴物业管理服务费，由此造成损失的业主可以要求物业公司承担责任。

专家

应明确双方的责权利

浙江大学法学院教授陈信勇认为：业主和物业管理企业双方应明确法律规定和合同约定的权利和义务。物业管理企业有依照合同约定收取业主缴纳的物业服务费用的权利，有依照合同约定提供物业服务，对物业服务收费实行明码标价等义务。物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。任何一方均应认真履行自己的义务，否则应承担违约责任。

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