物业管理师

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物权法解释：第一百九十七条「抵押财产孳息」

第一百九十七条　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定擎息的义务人的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

「解释」本条是关于抵押财产孳息的规定。

抵押财产的孳息，是指由抵押财产而产生的收益。孳息分为天然孳息和法定孳息，天然孳息指物依照自然规律产生的收益，如土地上生长的庄稼、树木结的果实、牲畜产的幼畜；法定孳息指依照法律关系产生的收益，如出租人有权收取的租金、贷款人依法所得的利息。抵押权设立后，抵押财产的占有权、使用权和收益权仍由抵押人行使，因抵押财产的使用而产生的孳息应当归抵押人所有，抵押权的效力不及于该孳息。

但是，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，因抵押权人行使抵押权致使抵押财产被人民法院依法扣押的，如果抵押财产的孳息仍为抵押人收取，则会使抵押人为收取孳息而拖延处理抵押财产，不利于保护抵押权人的利益。此时剥夺抵押人对抵押财产孳息的收取权，有利于抵押权人顺利实现抵押权，也能够充分发挥抵押财产担保债权受偿的功能。因此，本条规定，抵押财产被人民法院扣押的，抵押权的效力及于抵押财产的孳息，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息和法定孳息。例如，甲将已出租的房屋作为贷款担保抵押给乙，债务履行期间，甲仍有权收取该房屋的租金，但债务履行期满，甲没有履行债务，乙为行使抵押权请求人民法院将该房屋扣押的，此时，收取房租的权利就不再由抵押人甲行使，而应由抵押权人乙行使。又如，A将果树抵押给B，抵押期间，A仍可摘取树上的果实，但债务履行期满A没有履行债务，致使果树被人民法院依法扣押的，摘取果实的权利就应由B行使。需要说明的是，抵押权的效力及于抵押财产的孳息必须具备两个条件：（1）必须是抵押财产被扣押后，抵押权人才能收取其孳息；（2）抵押财产被扣押后，抵押权人已经通知应当给付法定孳息的义务人。因为法定孳息如租金的取得，取决于义务人的给付行为，通常情况下义务人负有向抵押人给付孳息的义务，如果抵押权人未将扣押事实通知义务人，义务人就无法将孳息交付给抵押权人，抵押权的效力也就无法及于该孳息。

由于收取孳息可能要付出一些费用，如收取果实的劳务费，这些费用应当首先得到满足，也就是说，孳息应当先充抵收取孳息的费用，再用于清偿抵押权人的债权。

房地产价格的含义及特点

（一）房地产价格的含义

房地产价格（目前主要以房产价格来表现，土地价格则隐含在房价之中，据此，以下简称房产价格）是由房屋生产经营过程中的社会必要劳动时间形成的价值的货币表现形式。房产价格的制定，应以正常生产、合理经营情况下的社会平均生产成本，流通费用，加上合理利润和应纳税金为依据。

房产价格在生产、流通、消费过程中，从不同的角度和不同的计算方法来看，可以划分为如下几种表现形式：

1从房屋的使用性质来分，有生产用房价格、住宅用房价格和其他用房价格。

2从房屋生产流通过程来分，有开发建筑安装造价与经营销售价格。

3从国家管理房产价格的形式来分，有国家定价、国家指导价和市场调节价。

4从房产价格的计算方法来分，有平均价格、基本价格和销售价格。

5从房产经营方式来分，有房屋出售价格与房屋出租价格。

（二）房产价格的特点

房产同其它商品一样，具有价值和使用价值。但是房产与其他商品相比，又有其特殊的属性，其价值与价格的构成，又有不同于其它商品的特点。

1房产价格形成的因素很多。以北京为例，目前的房屋建设成本，不仅含有建筑安装费、勘查设计费、土地征用拆迁安置费、税金和利润等必须的费用，而且含有四源费、大市政费、公共建筑配套工程费等。由此可以看出，房产价格形成的因素比其它商品价格形成的因素要多得多。这样，就使新建商品房的销售价不断上涨，居高不下。

2房产价格中隐含着土地价格。当前，在城市房产的交易价格中，均隐含着土地价格。在一个城市内，建筑结构、建筑标准、建筑形式、建筑年代、建筑用料、装修设备、使用性质等完全相同的房屋，只是由于地段环境的不同，房屋的价格往往差别很大。地处市区繁华地段的房屋价格要比郊区不繁华地段的房屋价格高出许多，有的差价达一倍以上。这种差价实质上是一种超额利润，它属于土地的级差收益，大部分应该归土地所有者即国家所有，而不应该全部归房屋产权人所有。

3房产价值实现的形式多、时间长。由于房屋使用期限长，绝大多数房屋都要使用30年到80年，而且用途广泛，其价值实现的形式也多种多样。用于市民居住的房屋，其价值可能随着房屋出售一次实现，也可能通过房屋出租经过多年才能实现。由于企业生产和经营的房屋，均属于固定资产，其价值要通过折旧逐年加以实现。

（三）房产理论价格的构成

房产理论价格由下列要素构成：

1土地开发费。即征地补偿费、劳动力安置费、拆迁安置费，“七通一平”费和土地使用费。

2勘察设计费。即建造房屋的工程勘察和规划设计费用。

3建筑安装费。即施工企业建筑安装房屋的工程费用，也就是施工企业建造房屋的生产成本及利润。

4经营管理费。即房屋流通过程中经营单位收取的管理费用。

5利润与税金。前者是房地产开发经营企业应得的合法收益，后者是企业应当向国家交纳的税款。

（四）影响房产价格的因素

1房屋建筑类型的不同，是影响房产价格的重要因素。不同的建筑结构、建筑标准与建筑高度的房屋，其造价有很大的差别，其适用性与耐用性也不相同，所以价格也不一样。建筑结构与装修设备好、建筑层数多与楼层高的房屋，其价值与价格就高，反之，房屋的价值与价格就低。由此说明，房屋建筑类型的差异，对房屋价格有重要的影响。

2房屋建筑地段、朝向与楼层的不同，也是影响房产价格的重要因素。在同一个城镇内，由于房屋所处地段和市政公用设施、文化教育、医疗卫生等环境条件存在着差异，会给使用者带来不同的经济效益与社会效益，因而对房屋价格会产生重要影响。在同一幢住宅楼内，居住在不同朝向和不同楼层的房屋，其方便程度与舒适程度有所不同，也会影响房屋的价格。

3房屋使用性质的不同，亦是影响房产价格的一个因素。一般来说，居民住宅用房，售价与租价要相对低一些，办公、教育、科研、医疗用房，售价与租价要相对高一些，生产营业用房售价与租价更高一些。

4房屋投资贷款利率的不同，也会影响房产的价格。由于房屋开发建设投资量大，周期较长，因此，贷款利率的高低对房产价格也有较大影响。

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