物业管理师

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物业服务合同

随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展，住房制度改革的深化，商品市场逐步确立和完善，居民自己购买房屋已成为普遍现象。与之相适应，传统的行政福利型房屋和单位自行管理已逐渐为现今的专业化物业管理所取代。物业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化的模式已渐渐走人千家万户，为人们所接受。在物业管理中，调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。

物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主大会的聘任和委托提，供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则。

1.物业服务合同的性质

根据合同，物业管理企业提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人，是平等的主体，享有各自的权利和义务。

两者之间是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以，物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。

2.物业服务合同的特征

(1)物业服务合同是合同法15种有名合同之外的无名合同。

它以提供物业服务为主要内容，协调物业管理企业与业主之间的关系，是关系人们生活居住的重要合同。

物业服务合同与委托合同存在极大的不同，不能将物业合同归属于委托合同。

(2)物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。

物业管理企业拥有专门物业管理技能，利用自己的技术为业主服务，行使管理权。业主是物业的所有人，基于所有权对物业管理企业进行监督。

(3)物业服务合同是双务合同。

在物业服务合同中，物业管理企业提供房屋及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等服务，业主支付费用，双方的权利义务是相互对应相互依赖的。物业服务收费的一项基本原则是质价相符，充分反应了其双务性的特点。

(4)物业服务合同是有偿合同，要式合同。

物业服务合同是整个物业管理关系的核心。

第七章考试目的和考试要求

是测试应考人员对统计学知识的掌握程度，以及对统计的术语、统计数据的搜集和整理、统计指标等知识在物业管理中应用的掌握程度。

掌握：企业的职工管理统计，相对指标的计算，平均指标的计算(算术平均数，几何平均值，众数)。2012年物业管理师考试时间

熟悉：统计调查的意义、要求及分类，统计调查方案的基本内容，统计调查方法，统计整理，相对指标的种类。

了解：总量指标的意义、特点及分类，平均指标的意义、特点及分类。

统计要求用数据表述事实，是以数量、数据等量化方式对物业管理的人财物资源进行管理的一种方式。它从数量特征和数量关系，反映物业管理的规模、水平、发展趋势和整体规律，在物业管理预测、决策中具有重要作用。

第一节物业统计概述

一、物业统计的概念和职能

(一)物业统计的概念

所谓统计是指：在实际工作中，对数据资料进行收集，整理，分析的活动过程。物业统计工作全过程包括：数据调查——数据整理——数据分析与运用。

(1)数据调查：有目的地搜集与物业管理有关的准确可靠的信息资料。

(2)数据整理：将搜集到的原始资料进行加工，分组汇总条理化，并形成统计报表等成果的过程。

(3)数据分析：运用科学的方法，理性地揭示事物现象的总体本质的关键过程。并将数据结果作为重要的社会信息的妥善保存，有效利用、共享。

(二)物业统计的职能

统计的职能包括：信息职能、咨询职能、监督职能。

二、统计值

统计值是说明统计对象的特征的数值表达或文字表达。用数值表达，又称为指标。

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