物业管理师

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6、物管费的取费渠道过度依赖业主按期交纳，潜藏日益增加的风险

从过去完全由国家或单位提供费用到完全由业主提供费用，实际上是两个较极端的境界，事实证明两个极端都不好，前者是因为体制改革难以为继；后者因为业主情况多变，欠费风险与日俱增。似乎只有寻求第三条道路。因此，为物业管理的长远发展构筑物管费的产生机制，改造物管的造血机能是很有必要的。

二、再造物管费来源机制的几点思考

物管费的困局如何解决，业主、物管界、专家、学者和政策法规均有不少对策措施可供选择，

但大多就物管费谈物管费，只见树木不见森林。本文根据经济运行的一些规律建议尝试转换物管费的产生机制，本质上没有变，但也许对业主和物管双方都会产生心态和效果的变化。

第一、可尝试建立以生产属性为立足点的资产运营机制，适度替换当前以消费属性为立足点的月付物管费体制

目前，人们已认识到选择物管就是选择生活模式；但在物业的寿命周期中，物管费是一个难以迈过的槛，月月年年持续不断交纳，业主会产生不少变故，时而同意，时而不同意，有时交得起，有时又交不起。为解决此后顾之忧，措施放在物业的消费环节是一个传统而常规的方法，无可厚非，但我认为在物业的设计和建设阶段解决物管费的产生似乎更具有战略意义，也更容易使业主和物管变得“高雅而不世俗”。原理并不复杂，就是根据物业的档次设计物业运行的取费区间，将取费水准转换为某种资产产生的收益，确定该资产的数量和构成在建设阶段配置齐备，以资产运营招投标方式聘请资产运营商开展物业管理服务工作。实际上就是将业主在物业消费阶段按月交纳物管费机制转化为在购房时多交一笔公共资产费，每月的部分或全部物管费实际上就由该笔资产产生，从而使资产经营收益在很大程度上替代物管费收入，实现物管服务取费方式的转换。

第二、以物养物仍值得提倡

物业通常具有生产性和消费性，一些物业以生产性功能为主，一些物业以消费为主。对于生产性物业，如工业厂房、机关、学校、写字楼、商场等类物业，其物管费多数均从生产经营资金角度筹划，物管费的收取并不是难事。而以消费为主的居住型物业则大多靠业主用消费资金支付，因此，收费往往变得复杂而困难。因此，化解取费困难不应放弃开发消费性物业的生产经营功能。认真研究和设计小区资源整合和资源配置的方案，尽可能提高小区的生产功能，用其收益占物管费适当的百分比，抵消得越多越好。目前，法规政策要求利用物业共用部分、共用设施设备进行的经营创收为业主的收益，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，物业经营单位必须将物业经营方案和利益分配方案通过业主大会表决后方可实施。而前期物管时期则应在物管方案和合同中约定。

第三、将业主按月足额交纳物管费作为最后一个保底的办法

有些小区因物业档次很高，业主不愿将物业用于生产性开发或经营，还有些小区则恰恰相反，因物业档次太低，缺乏开发的价值和方式，此两类物业均需要按物管方案要求的费用水准向业主足额收取，才能实现物管目标。此类物业目前仍属量大而广的类型，特别是中低档旧物业，更是物管较难实施的领域。国内典型经验是政府、单位、个人多方筹资对小区进行适当改造后实施物业管理。

第四、解决物管费取费标准制约因素中的“短板”问题

“水桶原理”是众所周知的，物管费水平即如桶中之水，其水平的高低常常取决于所谓的末端客户“短板”。物管服务对新建小区业主而言较易接受，因为在销售环节已有一次经济实力的较量，大致同类的业主进入，可以形成较高和较易实现的物管费收取标准。而对于业主入住毫无选择和市场细分不明显的小区，因业主分化和层次差距较大，而物管公共服务费和公共服务水平是统一的，末端业主的承受能力和支付状况将决定物管的成败。笔者了解到的某些小区已由于末端业主缺乏起码的支付能力，要钱没有，要人有一条，使物管被业主巨额欠费，被迫撤离，新物管也畏难不进。解决此类问题应在开发和营销环节强调“物以类聚，人以群分”，严格实施市场细分策略，尽力少为物管留下隐患。在物管环节，应出台政策并以市场手段推动末端业主以换房、转让、出租等方式调离不适合自己的物管服务区。对特困户，又难以置换的业主，可以采取政府和社会救助的方式解决其最基本的物管费交纳问题。

第五、建立物管费取费方案和取费标准评价制度

物管服务和物管费的取费方案、标准以及物管费用的核算机制是专业性较强的工作，应该给业主、业主委员会提供借脑工程，为提高业主们选择物管公司的技能，增强对物管方案与物管费科学性的认识，应在政府指导下，建立相应的物管费评价专家库，实施物管费取费方案和取费标准评价制度，这是具有现实意义的。每个小区（大厦）在导入物管或更替物管时均应寻找有资格的专家及机构对其物管费来源方案和标准进行评价，作为投标时向业主提供的必备文件，否则，业主可以拒绝投票，有关部门要给予监督和处理。具体实施时可在招投标专家库的基础上建立相应的物管费专家库，在物业管理招投标评标报告中单列或强化对物管费的可行性评价，还可提供物管费方案策划、咨询、研究、评估等服务。

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