物业管理师

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营业增长率和资本积累率属于发展能力状况指标。

物业管理绩效评价修正指标是从多方面调整完善基本指标评价结果的计量因素，是用来对基本指标进行校正的重要辅助指标，它依附于基本指标而发挥作用，又是绩效评价指标体系的第二层次。物业管理绩效评价的修正指标具体由十四项计量指标构成。其主要内容如下：

⑴ 主营业务利润率是指物业管理企业一定时期的主营业务利润同主营业务收入净额的比率。

主营业务利润率表明企业每单位主营业务收入能带来多少主营业务利润，反映了企业主营业务的获利能力，是评价企业经营效益的主要指标。

主营业务利润率是从企业主营业务的盈利能力和获利水平方面对资本金收益率指标的进一步补充，体现了企业主营业务利润对利润总额的贡献和对企业全部收益的影响程度。

⑵ 盈余现金保障倍数是企业一定时期经营现金流量同净利润的比值，它反映了企业当期净利润中现金收益的保障程度，真实地反映了企业盈余的质量。

盈余现金保障倍数是从现金流入和流出的动态角度，对企业收益的质量进行评价，对物业管理企业的实际收益能力进行再次修正。它是在收付实现制的基础上，充分反映出企业当期净收益中有多少是有现金保障的，体现出企业当期收益的质量状况。

⑶ 成本费用利润率是企业一定时期的利润总额同企业成本费用总额的比率。

成本费用利润表示企业为取得利润而付出的代价，它从企业支出方面补充评价企业的收益能力。

成本费用利润率是从企业内部管理等方面，对资本收益状况的进一步修正，该指标通过对收益与支出的直接比较，客观评价企业的获利能力。

⑷ 应收账款周转率是企业一定时期内主营业务收入净额同平均应收账款余额的比率。应收账款周转率是对流动资产周转率的补充说明。

应收账款是指物业管理企业因赊销产品、材料、物资和提供物业管理服务而向购买方或消费者收取的各项款项。

应收账款周转率反映了企业应收账款的流动速度，即企业本年度内应收账款为现金的平均次数。

⑸ 不良资产比率是企业年末不良资产总额占年末资产总额的比重。不良资产比率是从企业资产管理角度对企业资产营运状况进行的修正。

不良资产比率着重从企业三年以上不能正常循环周转以谋求收益的资产角度反映了企业资产的质量，揭示了企业在资产管理和使用上存在的问题，用以对企业资产的营运状况进行补充修正。

⑹ 资产损失比率是企业一定时期待处理资产损失净额占资产总额的比重。资产损失比率用以分析判断企业资产损失对资产营运状况的直接影响。

待处理资产损失净额是指企业待处理流动资产净损失、待处理固定资产净损失以及固定资产毁损、待报废三项的合计。

⑺ 流动比率是企业一定时期流动资产同流动负债的比率。流动比率衡量企业短期债务偿还能力，反映企业偿债能力的强弱。

流动资产是指企业可以在一年或超过一年的一个营业周期内变现或被起用的资产。流动负债是指偿还期限在一年或者超过一年的一个营业周期以内的债务。

⑻ 速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率。速动比率衡量企业的短期偿债能力，反映企业流动资产变现能力的强弱。

速动比率是对流动比率的补充，因为它的分子剔除了流动资产中变现力最差的存货，所以更为准确地反映企业偿还流动负债的能力。

⑼ 现金流动负债比率是企业一定时期的经营现金净流入同流动负债的比率。现金流动负债比率是从现金流动角度来反映企业当期偿付短期负债的能力，是从现金流入和流出的动态角度对企业实际偿债能力的再次修正。

⑽ 长期资产适合率是企业所有者权益与长期负债之和同固定资产与长期投资之和的比率。

长期资产适合率从企业长期资产与长期资本的平衡性与协调性的角度出发，反映了企业财务结构的稳定程度、财务风险的大小以及企业的偿债能力。

⑾ 经营亏损挂账比率是企业经营亏损挂账额与年末所有者权益总额的比率。

经营亏损挂账比率是对企业资金挂账的分析解剖，反映了企业由于经营亏损挂账而导致的对所有者权益的侵蚀程度。

⑿ 总资产增长率是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率。

总资产增长率衡量企业本期资产规模的增长情况，评价企业经营规模总量上的扩张程度。该指标是考核企业发展能力的重要指标。

⒀ 三年利润平均增长率表明企业利润的连续三年增长情况，体现企业的发展潜力。

利用三年利润平均增长率指标，能够反映企业的利润增长趋势和效益稳定程度，较好体现企业的发展状况和发展能力，避免因少数年份利润不正常增长而对企业发展潜力的错误判断。

⒁ 三年资本平均增长率表示企业资本连续三年的积累情况，在一定程度上体现企业的发展水平和发展趋势。

物业管理绩效评价评议指标即实施评论议定的指标，属于非计量指标，用于定性分析判断，是对计量指标的进一步补充。

评议指标属于第三层次，是企业绩效评价指标体系的重要组成部分。

①经营者基本素质是指企业现任领导班子的智力素质、品德素质和能力素质等，具体包括知识结构、道德品质、敬业精神、开拓创新能力、团结协作能力、组织能力和科学决策水平等因素。

②服务满意度是指物业管理服务的消费者或顾客对商品和服务的质量、种类、速度、方便程度等的心理满足程度。

③基础管理水平是指企业按照国际规范做法、国家政策法规的规定以及本企业的实际情况，在物业经营管理过程中形成和运用的维系企业正常运转及生存与发展的企业组织机构、内部物业经营管理模式、各项基础管理制度、激励与约束机制、信息支持系统、安全生产管理的建议以及贯彻执行情况。

④在岗员工素质状况是指企业普通员工的文化水平、道德水准、技术技能、组织纪律性、参与企业管理的积极性及爱岗敬业精神等的综合情况。

⑤服务硬环境是指物业经营管理服务场所的装饰、内部布局、服务设备先进程度等硬件设施情况。

⑥发展创新能力是指企业在市场竞争中为保持竞争优势，不断根据外部环境进行的自我调整和革新的能力。

⑦经营发展策略是指物业管理企业所采用的包括增加科技投入（如管理智能化）、建立新的营销网络、更新设备、资本筹措、兼并重组以及人力资源等各方面的谋划和策略。

⑧综合社会贡献是指企业对国民经济和区域经济增长的贡献、提供就业和再就业机会、履行社会责任和义务以及信用操守情况、对财政税收的贡献和对环境的保护等的综合影响等。

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