物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

业主在物业管理中的法律地位

物业管理法律关系是指物业管理法律规范在调整物业管理行为过程中形成的权利和义务。它主要包括主体，内容和客体三个要素。

业主自治看上去是很简单的一回事，但过去由于业主自治引发出的纠纷也不少。先从法律的定义来看什么是业主自治 —— 指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内物业管理活动的一种基层治理模式。自治基层组织，其在法律上是怎样的个体呢？我们先研究业主团体的模式。业主团体为了方便管理物业事务，需要联合组成一个社会组织。由于各国或各地区的社会条件、传统习惯不同，法律法规不一样，所以，团体性质就不大相同。归纳起来，有以下几种形式在世界不同地方出现：

1.法人式

此种模式即全体业主组成的团体由法律赋予法人资格，具有一般法人的活动能力和地位。法国和我国香港的业主团体属于这一模式。在香港，是业主立案法团。在法国由法律（《法国住宅分层所有权法》）直接赋予其法人人格。

2.非法人式

非法人的模式以德国以及我国台湾地区为代表。在其法律规定中（特别在德国住宅所有权法），住宅所有权人共同体不具有权利能力，因而不具法人资格。权利义务的主体非住宅所有权人共同体拥有,是有关系成员的单个的住宅所有权人承担。该共同体之形成,不由强行法规予以规定,住宅所有权人于法律上亦不结成“住宅所有权人共同体”,而通常系由住宅所有权人通过契约而予以确定。他们可以成立有关业主委员会的组织，该类管理委员会为不具有当事人能力的非法人团体,不具当事人能力。

3.折中式

此种模式是法人或非法人都可以出现的模式，这需要根据所有权人的数量多少而决定能否成立法人组织，这要看当地的法律法规，所有权人超过一定数量后可以决议并经登记而成立法人组织。但所有权人总数在一定数量以下的,为无权利能力的社团。日本为该模式立法的代表。

4.社区协会

社区协会一般由开发商发起成立，开发商会邀请买房者加入，一般买房者加入协会的积极性比较高。最初的协会章程由开发商提供，不过随着房子的销售，社区协会会逐渐过渡到由业主控制。房子卖出75％以后，开发商的权利就完全转移给社区协会。社区协会在美国会以公司形式注册。所以，社区协会有董事会。社区协会的股东是全体业主，是全体业主共同开办公司。社区协会董事会一般由全体居民直接投票产生。

我们需要走什么样的路呢？是走私法的民法的路，还是行政法的路？在我们要决定走什么样的路之前，我觉得我们首先要考虑我们面对的环境如何。

社会环境 —— 我们的经济、习惯和文化如何？有中国内地，有相当一部分业主不懂法，维权难。对涉及业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间不同的法律关系，好多业主并不知晓。在香港，一般业主对物业管理是非常看重的，他们理解物业管理是为他们的物业增值，为他们管理自己的资产，并且物业是他们财产积累的一个重要组成部分。所以，在他们的观念中，交管理费是天经地义的事。对物业企业服务品质的不满，他们是不会用不交费来表达的|考试|大|，因为这样会影响全体业主的利益，他们会通过法律和契约来表达这样的不满。另外香港的业主是习惯充分授权，授权业主会，然后业主会授权管理企业行使管理权。

政府 —— 政府的运作以及国家管理的模式会对物业管理的法律法规产生很大影响。随着社会的发展，西方宪政国家的管理模式逐渐向社会渗透，在私法领域开始借鉴公法的管理模式，例如公司的股东大会、董事会、监事会即借鉴国家立法权、行政权、司法权分立的模式设立。国外的政府组织，它们倡导所有权和管理权相分离。在新加坡，不仅有健全的物业管理组织，而且物业管理更强调法治管理。他们强调对居住小区进行法治化管理，他们也协作编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时也帮忙行业制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础。

行业 —— 在海外高度发达的城市，物业管理已经形成了比较规范的操作。英美等国家的物业管理设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业从业人员。英美各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会——物业管理学会（IREM）是负责培训注册物业管理师的组织。任何一个管理师只有在达到IREM制定的严格标准以后，才能得到注册管理师（CPM）证书。除此之外，全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会（IFMA），主要负责对物业设施的管理。另外还有一个全国性协会BOMA，代表在物业管理过程中业主、房东的利益。许多协会还办有定期刊物，开设教育性专题讲座和课程，帮助物业管理人员优化知识结构，培养职业道德，管理岗位必须取得相应的专业证书才能上岗。英国有皇家特许测量师学会（RICS）和特许房屋经理学会（CIH），他们都是政府授权行业自我管理行业的专业组织。有关政府对行业的发展和管理，皆通过专业学会和专业人员去执行。这些都非政府组织，属于行业自行调节（Self-regulated），政府不参与其中，包括行业的培训和专业教育。

笔者在中国从事物业管理工作多年，始终在思考我们应该学习香港式、英美式、欧式还是日本式的物业管理法？经过多年和政府、行业及业主的交流，笔者更相信我们的行业：让行业引领我们走这条物业管理之路。因为，没有人能比我们更了解我们的客户和行业的趋势。只要行业能和政府好好地沟通，我想采取怎样的模式也没有关系。对此，你们又是如何看待的.

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