物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

如何解决开发、业主之间的矛盾

1、尽快制订商品房质量保修实施细则

各地应尽快制订操作性强的《商品房质量保修实施细则》，实施细则应突出以下内容：

①开发商的保修组织。明确规定开发商必须设立专门的保修部门，负责保修期内的维修管理工作，规范维修流程，保证维修及时。如果委托物业公司维修管理，则须签订委托合同，经向房地产管理部门登记备案并以公示方式告之业主。

②质量问题的分类。主管部门应根据各种质量通病的历史资料，进行分类，列举质量问题现象及其形成的原因，以及相应的维修方案。

③验收。维修结束，开发商应组织验收，与业主办理维修验收手续。

④质量问题的鉴定。接受报修后，维修部门应组织技术人员现场踏勘，依据质量问题的分类作出书面的定性分析和鉴定意见，并确定维修方案。

⑤赔偿标准。对质量问题，除负责维修外，还应按照国家相关文件、规定，制订切合实际的赔偿标准。

⑥投诉。在现有房地产投诉体系的基础上，细化、简化投诉受理手续，职能部门提供技术支持，规范物业管理公司和开发商受理解决问题的流程。

2、制订小区内配套设施验收管理办法

应从立项开始，对开发商拟建设的小区内配套设施项目名称、标准、面积、档次等进行登记，如公共车库、中心广场、活动中心和健身场地等，并作为开发商登载广告、编制楼书等销售宣传工作的审核依据。在工程竣工交付使用后的一定期限内，由住宅建设管理部门进行验收，颁发验收证书，再由开发商将小区内的公共设施顺利移交给业主委员会。这样可以从根本上杜绝发商的欺诈行为，有效地保护业主的利益。

3、开发商和物业公司应加强内部管理

开发商和物业公司应坚持走品牌战略之路，房型设计、规划等固然是树立品牌的重要途径，但房屋质量、配套和物业管理也是树立品牌的必经之路。提供使业主满意的服务，是开发商和物业公司发展的目标，也是企业竞争的需要。开发商和物业公司应树立“让业主满意”的指导思想，加强内部管理，职责明确、服务规范，对业主的意见应反馈及时，注意工作方法，真正做到“以顾客为导向，以业主满意为本”，彻底解决业主的后顾之忧。

4、强化业主委员会选举过程的指导监督

房地产管理部门应强化业主委员会选举过程的指导监督，要求开发商和物业公司摒弃控制业主委员会的做法。选出的业主委员会要避免两个极端：一是自我保护意识不强，自治管理认识不足，在关键时候不能替业主说话，实际上不能代表业主的利益；另外，也要防止业主委员会成为少部分人的团体，总是代表个人或少部分人对开发商或物业公司提出非分要求，影响小区的整体建设，不能维护业主的正当权益。

将一些不讲信用、欺骗业主的开发商或物业公司的行为进行曝光，督促政府管理部门进行处理，限期整改。另外，对业主中的一些不妥行为也应进行公开批评，引导和指导业主采取适当、有效的方法来维护自己的权益，而不是采取一些偏激的行为来达到自己的目的。

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