物业管理师

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物业管理经营之何种价格能中标

在投标的过程中最低报价中标并不是百试不爽的规律，同时最高报价中标也并非不可能。这其中的奥秘主要在于对评标方法的选择。目前，我国采用的评标方法大致有三种，即，最低投标价法、最低评标价法和综合评分法。

最低投标价法，顾名思义，谁的报价低，谁就中标。此种方法主要适用于技术含量不高的通用产品。但目前在国内，此方法已很少被采用。这里需要强调的是，根据《招标投标法》的有关规定，低报价的产品也需符合采购人对产品实质性的要求，还要经过实质性的审查，否则，报价再低，仍可作为废标。

最低评标价法，主要适用于国际招标，如世行贷款项目，这些项目被要求强制性采取最低评标价法，在国内应用较少。该评标法主要根据技术、商务的要求确定评标因素，用加价的方式进行调整。但对于哪些因素可加价及加价的幅度则根据采购人的|中大网校|意图决定。应用这种方法时，本身报价较低且加价因素较少的产品，最终价格也比较低，所以对同档次的产品，报价低的有一定的优势。由此可见，运用以上两种方法，在招投标的过程中，采购人的意图需在技术文件和商务文件中体现，一但评标开始，采购人可掌控的因素将很少。虽然价格低的相对有一定的优势，但也同时受种种情况的制约。

综合评标法，是目前在国内运用最广泛的招标方法。因为这种方法最能体现采购人的意图，使其买到称心如意的产品，运用起来灵活性较强。这种方法的运用也使高报价战胜低报价成为可能。这种情况的产生主要取决于两方面的因素：

一方面是招标人或采购人的倾向。对于注重产品质量的采购人来说，只要产品价格在其采购预算内的，哪怕很高，也有可能中标。因为在评分方法中会相应提高质量、品质的权重，而放低价格的权重。同理，如果注重价格，在评分方法中质量和价格所占的权重就会发生逆转，低报价中标的可能性就较大。

另一方面，|中大网校|取决于评委们打分的情况。在这个过程中，当然不排除组织者对评委们的倾向性的暗示，但评委毕竟是独立打分，有的会给高报价打高分，同样，有的会给低报价打高 分，因此低报价中标或高报价中标都会成为可能。在评委打分时，我们有时会看到这样的结果，即对于同一投标者，不同的评委会打出差距很大的分数，使入围的众多投标者评分结果产生悬殊差距。为克服这种现象，应从以下两方面加强管理。首先要制定详细的评分标准；其次要作好事前对各评委关于评分方法的介绍。对于评分方法的制定我们的惯常作法是，评委们在0－5分的范围内评分。基本满足的给出起步分，大致为2－3分，然后还有“好”、“非常好”等档次，评委们在1－2分内浮动打分。一般说来，对于经过审核入围的投标者，不会出现完全不符合要求的情况，所以原则上不应出现0分的情况。经过这样的评分方法得出的结果相互间差距较小，更有利于体现各投标人的客观情况。关于对评分方法的介绍，其目的是使评委们真正理解评标的具体原则方法，以便更好地在评标的过程中加以运用。我们认为最好的方法是在评委预备会上做出书面或口头的详细介绍。因为，这时各评委都未看到任何投标文件，可有效地避免暗箱操作的发生。如果已开始评选，再提出新的方法，则不可避免地有倾向性的嫌疑，不利于对“三公”原则的维护。

通过对以上三种评标方法的介绍，我们可以看出无论是低报价中标还是高报价中标都不是绝对性的，这主要取决于采用哪种评标方法。所以说中标与否，并不取决于供应商报价的高低。

业主知识资源经营

物业管理所服务的大量业主群体中，蕴含着深厚而渊博的知识资源，通过经营也可以转化为有形的效益。业主知识资源经营目前尚是一片处女地，无成功案例可以效仿，还有待于有识之士进一步努力探索。

业主知识资源经营的内容：业主知识资源经营的领域十分广阔，在此，作者仅举出几例供读者开拓思路。

1）艺术作品经营：对艺术家类型的业主，其书籍、画册、音乐碟片、书法绘画、摄影作品等，均可在社区内进行营销。这类“直销”方式可使作|中大网校|者与消费者零距离接触，会为供需双方提供一个直接交流的平台。这类经营还可与社区文化建设有机地结合起来。需要注意的是，经销书籍、碟片等艺术作品，需取得政府有关部门的许可。

2）商务演讲：将业主中的企业家、思想家、教授、表演艺术家等组织起来，进行商务演讲、小型演出等活动。这类活动除在小区内举行之外，也可接受业主的委托，与社会组织联合起来，将演讲、演出等活动推向社会。

3）产品研发：物业管理企业可充分发掘业主的知识资源潜力，将其结合进企业的产品研发过程中来。例如，物业管理企业可与业主中的软件工程师合作，共同开发物业管理软件等。

4）专利代理：物业管理企业可代理业主的发明专利，如果企业有条件即可将产品投入市场。例如，某业主发明了社区停车场汽车防盗器，物业管理企业投资开发后推向市场。如果物业管理企业没有开发的需求，也可将业主的发明专利代为向社会其他渠道进行推介。

5）联系家教：业主中有相当部分教育行业人士，有的已经退休但精力旺盛|中大网校|、经验丰富，物业管理企业即可代为联系家教，或者联系到职业学校中任职：也可代为联系兼职授课等。

6）从事物业管理工作：业主中有维修技能和专长的人才，物业管理企业可聘请其做物业管理企业的特约人员，在时间许可的情况下承担小区内的部分维修业务工作。而业主中有管理才能的人才，物业管理企业也可请其担任公司的管理顾问之类。如此等等，不一而足。

业主知识资源经营的注意事项

1）在国家许可的经营领域内，并取得相关资质和条件后方可开展经营活动。

2）十分注意保护业主的个人隐私。

3）注意保护业主的知识产权。

4）采取自主自愿原则，切不可勉强业主从事其不愿意的工作和活动。

5）一般不去经营演艺、体育等明星人物的知识资源。这类群体大都有自己的经纪公司和配套的商业计划，物业管理企业很难介入，也易招致一些麻烦和纠纷。

业主社会关系资源经营

1）利用业主的社会关系解决经营中的难题

例如，国内第一部物业管理电视情景剧《物业管理是怎样炼成的》，其中第八集“和谐”讲到滨海市世纪华庭小区，居民用电但却收取商业用电的价格，业主因此要额外多承担30％左右的费用，业主对此极为不满。但物业管理公司和发展商迟迟无法解决这个问题。最后，物业管理公司请一位业主帮忙，该业主利用市政协委员的身份和影响力，很快解决问题。

2）经营业主社会关系资源塑造公司品牌：物业管理企业的管理与服务不仅要及于理还要注重表，不能只让业主在小区内感觉到好，还要让他们主动地在其社会关系中进行口碑传播，从而树立良好的企业品牌，为企业增加巨大的无形价值。

例如，某物业管理公司的一位女业主在一家企业任职，当其生日和情人节期间，物业管理公司将祝贺的节日鲜花送到该女业主的办公地点，其同事纷纷叫好，对物业管理公司的印象十分深刻。

3）将业主社会关系资源纳入企业的经营体系：物业管理企业经营业主社会关系资源有两个层次：一是就某个具体的物业管理项目进行市场开拓；二是为了满足整个企业的全部生产需要而进行的所有经营活动。

在进行具体项目的市场经营中，物业管理企业可挖掘业主中的关联社会关系为之服务。例如，某物业项目的方案设计总工程师为小区业主，物业管理企业可请该业主出面，做物业管理的体验式说明，并代为联系与发展商沟通，效果将好于物|中大网校|业管理企业直接与发展商打交道。

物业管理企业要做多种经营活动，要满足市场中出现的各种业主需求，则需要多个方面的社会资源；而这些资源实际也就掌握在各个小区的业主手中。当物业管理企业所服务的业主中有人掌握了这些资源，而却不去和业主联手经营，反面跑到社会上另外寻找，岂不是舍近求远？所以，构建业主社会关系资源网络，应该是物业管理企业的一项性价比极高的“投资”。

4）经营业主社会关系资源的注意事项

物业管理企业要澄清认识，并非一讲社会关系就是走后门搞腐败，而是要正确认识社会关系资源的价值，并加以合理利用。追求互惠互利的多赢效果。物业管理企业不能独自得利，还须要保证业主及业主的社会关系从经营中获取合法利益。经营业主社会关系要把握分寸，不可超越规矩。例如，不可通过行贿的手段来利用业主的社会关系网络，更不可利用社会关系达到非法目的。经营中要遵循业主自愿原则，决不可利用物业管理企业的特殊地位来强求业主办理不自愿的事情。注意在经营过程中切实保护好业主的隐私，包括业主社会关系方面的隐私。

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