物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

二、租赁管理与租赁方案（熟悉）

1. 租赁管理的概念与内容

租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。

2. 租赁方案与策略

租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业破引力而制定的一些特殊手段，两者是贯穿在一起的，在这里并不进行严格区分。

租赁方案与策略主要涉及到：①确定可出租面积和租赁方式；②编制租赁经营预算；③定位目标市场；④确定租金方案；⑤明确吸引租户的策略。

从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

3. 租金

房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。

房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。

成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；

商品租金是由戚本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；

市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。

目前，我国未售公有住房的租金标准是由人民政府根据当地政治、经济发展的需要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。其他经营性的房屋和私有房屋的租金标准则由租赁双方协商议定。

4. 租赁管理的市场营销

市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业：（1）价格优势；（2）物业本身的素质；（3）良好的声誉；（4）经济实用。

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