物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策部分辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

二、现代物业管理权

在一定程度上说，现代物业管理制度是区分所有权的一个必要组成部分或必然结果。建筑物区分所有权的行使和保障已经具有相当的公共性质，需要有共同管理人通过一种公共性的途径实现。这在一方面促使了现代物业管理的出现，另一方面，也使基于建筑物区分所有权的现代物业管理权有别于传统的物业管理权。

基于建筑物区分所有权而产生的物业管理权具有物权性，与传统物权有其共同性又有其特殊性，具体表现为：

第一，物业管理权具有直接支配性，物业管理权人直接对物业进行管理活动，而不必也不需请求他人为之。

第二，物业管理权具有绝对性，物业管理权是区分所有权人享有的直接行使的权利，必然的具有对世性，排除他人的干涉。

第三，物业管理权具有从属性。物业管理权衍生于建筑物的区分所有权，从属于区分所有权。随其转移而转移，随其消灭而消灭。

第四，物业管理权具有公益性。物业管理的对象是物业整体，遍及整个物业管理区域。针对的也不只是某一位区分所有权人，而要涉及各建筑物区分所有权人之间的关系，物业管理区域内部与外部的关系，更具社会性。

第五，物业管理权具有债权性。基于现代物业管理的特性，物业管理权一般要由具有专门物业管理知识技能的个人、组织行使，所以物业管理权需具有可让渡性，由建筑物区分所有权人让渡给专门的物业服务企业。但是这种可让渡性并非物业管理权所独有，物的所有权与管理权相分离的情况早已不罕见。物业管理权的特殊性在于这种让渡具有必须性，即区分所有权人必须把物业管理权让渡给某一特定的物业服务企业或个人，这一方面也是由其公益性决定的。建筑物区分所有权人不能将物业管理权，或者说，现代物业管理权强留在自己手上，他无权选择让或不让，他只能选择让与谁。另一方面，作为受让物业管理权的物业企业，他所取得的物业管理权必须是由区分所有权人以一定形式让渡给他的，除区分所有权人以外，任何人无权决定，更不能强行地或者通过其他不正当手段取得物业管理权。这样物业管理权就具有了一定程度的相对性。需要注意的是，这种让渡只要以一定形式在现实中得以实现即可。如按物权法规定，物业管理人是基于与建筑物区分所有权人签订的委托合同获得物业管理权的。

综上，物业管理权的法律基础是对物业的所有权，只是由于现代物业管理的特性，基于建筑物区分所有权的物业管理权具有了传统物权以外的特征和性质，其中公益性和债权性是其最大的特征，也可以说这是物权社会化与物权债权化的表现。物业企业的管理权本质上是业主自治权利的延伸，因共用部分或共有而产生的物业管理仍然只有被涉及的业主才有最终的发言权。

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