物业管理师

为了备考2014年物业管理师考试，中大网校编辑根据2014年物业管理师纲特别整理了物业管理师考试《物业经营管理》历年来考试的重点，帮助大家提前掌握和复习物业管理师考试要点，以备迎接2014年全国物业管理师考试。

21.市场区域工作主要包括：1)描绘市场区域;2)在相应地图上标出市场区域的边界;3)解释确定市场区域边界的依据。(多选)P141

22.在定义市场区域时关键要考虑：1)市场交通工具2)最主要的交通形式3)自然障碍4)竞争项目5)经济和人口情况。P141

23. 影响市场区域形状和大小的关键因素：①自然特征;②建筑阻碍、高速路或铁路;③人口密度的大小;④政治区域，市区和郊区，学校间的区域;⑤邻里关系和人口统计特征;⑥发展的类型和范围;⑦竞争性项目的区域。P141

一、房地产市场分析的概念与作用

(一)房地产市场分析的概念

房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动。市场分析的目的，就是将风险降到最低，并尽可能通过及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会。

(二)房地产市场分析的作用

1.开发商。市场分析在开发过程中，能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴，在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求的变化调整产品。

2.置业投资者。置业投资者进行市场分析的目的是了解当地房地产市场发展趋势，判断其拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常以及物业的未来升值前景。根据市场分析的结果，置业投资者可以设计或修订其房地产投资策略和资产管理策略。

3.金融机构。通过市场分析，金融机构可以把握未来房地产市场发展的宏观走势，为其制定参与房地产市场的策略和战略服务。就具体的房地产信贷业务而言，市场分析能帮助金融机构预测拟贷款项目的未来收益情况、还款能力和资金需求的合理性，为审批贷款(开发贷款或抵押贷款)提供依据。

4.设计人员。建筑师、规划师及其他相关设计人员，必须了解开发项目所面对的目标市场，以便在建筑风格、户型、配套设施、建筑设备等方面的设计，满足市场需求。

5.营销经理。在市场分析的基础上，把握目标市场特征，并在此基础上有针对性地制定销售策略、广告宣传策略等。

6.地方政府。不论是对市场进行宏观调控，还是房地产开发过程涉及的开发项目立项、土地使用权出让、规划审批、开工许可等环节，都需要市场分析结果的支持。

7.租户和使用者。租户和使用者在进行租买选择、位置选择、物业选择和判断租买时机与价格时，非常需要市场分析的支持。尤其是当使用者的购买目的是置业投资时，更加重视对市场供求关系、租金价格水平、市场吸纳情况和竞争情况的分析，以便制定出更明智的租买决策。

8.物业管理者。市场分析可帮助物业管理者了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势，预测市场发展前景，把握主要租户和使用者的产业分布及产业发展情况。根据市场分析的结果，物业管理者可以制定确保物业保值增值的物业维护维修、更新改良、改建扩建、资产处置计划或方案，适时调整物业租金水平和出租策略。

(三)市场区域的确定

1.影响市场区域形状和大小的关键因素

①自然特征，如山地和河流等;②建筑阻碍、高速路或铁路;③人口密度的大小;④政治区域，市区和郊区，学校间的区域;⑤邻里关系和人口统计特征;⑥发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等;⑦竞争性项目的区域。

2.物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响

二、房地产市场分析的内容

(一)宏观因素分析

(二)市场供求分析

1.供给分析：(1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。 (2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。 (3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。

2.需求分析：(1)需求预测。 (2)分析建设和运营中的主要物业项目。(3)吸纳率分析。 (4)市场租户对产品功能需求。

3.竞争分析： (1)列出与竞争有关物业的功能和特点。 (2)市场细分，明确目标物业的目标使用者。

4.市场占有率分析

(三)相关因素分析

不同类型物业需要重点分析的内容包括：1.居住物业。2.写字楼项目。3.商业零售物业。4.工业或仓储物业。

24.宏观因素分析(多选): ①首先要考虑国家和地方的经济特性;②还要分析研究物业所处区域城市发展与建设情况。P141

25.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的宏观因素进行分析。(单选)P141

26.市场供求分析(多选): 1)供给分析 2)需求分析3)竞争分析 4)市场占有率分析 P142

27.需求分析(多选): (1)需求预测 (2)分析建设和运营中的主要物业项目 (3)吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测 (4)市场租户对产品功能需求 P142

28.制定物业管理计划的基本原则是：(重点多选)1) 物业管理师必须参加和主持 2) 发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与 3) 实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定 P144

29.计划的用途(多选): (1)指导物业管理的具体行动;(2)书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素;(3)书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程;(4)帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识;(5)便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大问题;(6)测量物业管理活动，帮助物业管理企业进行相关的控制，帮助业主考核物业经营管理活动的绩效。 P144

30.物业管理计划的表现形式(重点):

物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划;中短期计划介于战术层次和策略层次之间，通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期，通常为3 ~5年 ;长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。P145

31.编制物业经营管理计划的基础工作

(一)区域宏观市场环境分析

(二)房地产市场分析

(三)邻里分析

(四)物业现状分析

(五)业主目标，明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。P146

物业管理计划的主要内容

1.建筑物管理计划：(1)建筑物维护的标准。 (2)建筑物管理策略。 (3)物业检查计划。 (4)公共设施服务的内容。

2.租赁计划：包括租金方案和出租策略。

3.财务收支计划：通常以预算计划的形式体现，预算是物业管理中经营计划的核心

4.物业运行绩效评估及与业主沟通计划

(1)物业绩效评估指标。

包括：①预计租值与实际租值的比较;②实际和预计的资本价值的增长;③收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对手的比较;④资本回报率即收益和物业资本价值的比较;⑤净收益即毛收益减去成本;⑥空置水平;⑦服务收费水平;⑧拖欠租金和坏账;⑨财务内部收益率;⑩对于机构投资者来说本物业在其房地产投资组合中的位置。

(2)物业管理企业和业主的沟通。

最常用的沟通手段是：定期的年度或季度表现报告;定期的管理会议;通过电话通信或现场会议等形式的定期私人接触。

物业管理计划中的预算技术

预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。

32.物业现状分析前详细清查下列有关的项目并仔细记录结果：P147

1) 建筑物内有多少套或多少平方米可出租房屋

2) 物业令人满意程度如何

3) 可出租物业的吸引力如何

4) 建筑物的实体状况如何

5) 建筑物的室内装饰、公共空间、卫生设备、供暖设施、供电系统等的状况如何

6) 提供有什么样的休闲、娱乐场所及设施

7) 土地与建筑物的关系

8) 建筑物的现行管理标准是什么

9) 当前的出租率、租金水平及租户构成如何

10) 当前物业管理师的情况如何。

33.明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。(单选) P147

34.物业管理企业的首要责任是在物业维护、维修、服务质量标准和达到这些标准所需的成本之间进行适当的平衡。

35.建筑物管理计划的内容，包括如下几个方面：(多选)P148-149

⑴建筑物维护的标准;⑵建筑物管理策略;⑶物业检查计划;⑷公共设施服务的内容。

36.物业运行绩效评估及业主沟通计划:

⑴物业绩效评估指标; ⑵物业管理企业与业主的沟通。P150

37.在物业管理中经常遇到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。(重点多选)P151

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