物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物业投标准备工作有哪些？

凡事预则立，不预则废。一次投标工作决不仅仅是标书的制作和投标会上的答辩过程，它是各投标方企业经济基础，管理水平，团队建设，人才储备等综合实力的较量。因此，投标前的准备工作至关重要。

对招标文件内容的全面了解，重点把握，靠单兵作战是不切实际的，也难以编制出称得上“科学”的标书。所以，标书的制作同样是一个各方专业人员参与，群策群力的过程。因此，从物业现场考察，招标文件的研究，都需要由围绕投标工作而组成的小组成员共同参与。每人负责招标文件中的一个专业的编制，然后由投标小组长统稿，召开讨论会，最后审核定稿。

学习借鉴国内外先进相似|中大网校|物业管理的思路和做法来制定方案，但必须解决好与拟管项目和本企业实际情况相结合的问题有所取舍，注重有所创新，加强对工具书的学习、增加参观建学的机会、而非移植现成方案。对特殊物业，新型物业如医院、商场等，必要时要拟请顾问专家。

如何成为合格的投标人？

如何成为合格的投标人？除了应严格遵守有关法律法规外，笔者感到，还有些关于编写投标文件环节方面的事项应提醒投标人。

充分理解招标人需求：对一个工程项目来讲，关键应写好施工组织设计，要有针对性和有措施性；对一个货物类采购来讲，投标人应了解最终用户的需求是什么，货物的基本材质是什么，指标应达到什么标准等等，只有了解这一切，响应这一切，技术指标才能算过关。保持一丝不苟的态度：某国际招标项目要求投标文件要逐页小签，某一投标人整个文件都编制得不错，但经审查却发现有三页文件没有小签，经各级相关部门的审核，该投标文件最终未予通过。仅仅因为这三页文件没有小签丧失了资格，确实可惜，也说明一丝不苟的态度的重要性。

坚持实事求是的原则：如某电厂建设项目的招标文件要求投标企业报出近三年承建的项目的业绩，并要求附件上有关合同复印件和投产证明文件。某些投标人虽然在业绩部分列举了许多项目，却不能同时附上有效的合同复印件和投产证明文件，更有甚者以虚假材料应付。

重视售后服务：对售后服务，有的投标人在投标文件里经常描写得十分简单，既无组织机构、人员，又无详细措施、制度，使招标人感到不放心。这必然会影响投标人的中标几率。

所以，要求每一个投标人均能编制出一份合格的投标文件，不但内容充实、详尽、按要求编制、装订整齐、页码与总目录相符，而且在该签字和加盖公章的地方没有遗漏签字和盖章。同时，在招标单位发出澄清之后，能按时做出书面回复，这样|中大网校|才是对投标人自己，对招标单位负责任的态度。

此外，关于总公司、分公司、子公司、合作方等之间的资质和业绩，能否使用等问题，应事先了解，并特别注意招标文件中相关的要求。另外，投标人还需要特别注意财务能力及银行资信证明。一般情况下，采购单位或采购代理机构均要求投标人提交经审计通过的近三年的财务报表，但有的投标人仅提交一年的报表，如果没有提供财务报表和资质证明，只能说明其单位财务状况不佳。

服务项目招标的方式主要有哪些1

与货物、工程招标相比，服务招标有以下几个特点：（1）通常涉及到无形商品的提供，其质量和内容难以像货物和工程那样量定，有时很难精确描述其技术规格；（2）其评审程序侧重于质量（这主要由供应商或承包商的技术和专门知识决定），而不是货物、工程招标所偏重的价格。而且，越是智力投入高、对专业技术水平有特别要求的招标项目，价格因素在评审在所占的比例就越低。（3）有的服务项目（如科研开发、设计，广告，电信等）涉及某些特定技术或艺术，往往与知识产权的保护息息相关，只须一定范围的供应商能满足要求。因此，不能要求其像货物、工程招标那样发布招标通告，使用权尽可能多的投标者参加，只能在一定范围内通过征求建议书、参加竞争性谈判等方式进行。

根据有关国际组织协议或国内法规定以及实践中的具体作法，确定服务招标采购方式的基本原则是：（1）如果可以拟定详细的条件，而且服务的性质允许采用招标方式，如一般的大楼管理服务、一般性质的工程设计等，可采用公开或邀请招标的方式进行。（2）如果不能确切拟定或最后拟定条件，或采购的服务相当复杂，可采用征求建议书、邀请建议书、两阶段招标、竞争性谈判、设计竞赛等方式。（3）与采购其他形式的服务相比，聘用专家提供咨询、研究、监理等服务更侧重对专家知识、技能、经验方面的考虑，故有独特的方式。鉴于其他各章已对招标程序作了相当细致的介绍，这里重点介绍上述（2）及（3）中所提及的各种方式及具体操作程序。

（一）征求建议书

征求建议书，是由采购者通过发布通告（征求服务建议书）的方式与少数服务提供者接洽，征求各方提交建议书的兴趣，并对表示兴趣的服务提供者发出邀请建议书。但当服务只能从有限数目的服务提供者处获得，或审查和评估建议书所需时间和费用与服务价值不相称，或为确保机密或出于国家利益的考虑，采购者可直接向服务提供名称，拟采购的服务性质、特点及时间，价格的表达方式，提交建议书的方式、地点和截止日期，中选标准，评审标准及程序等。

在评选程序上，根据拟采购的服务性质和在评选过程中拟考虑的主要因素，特别是采购者是否希望同服务提供者举行谈判，有三种程序可供选择。第一种是不通过谈判的评选程序，适用于属于标准性质的服务采购，不需要很高的个人技术和专门知识，采购中主要考虑的是价格而不是服务提供者的个人能力。采购者应按照邀请建议书中列明的标准、相对比重及应用方式对每份建议书进行比较，并将合同授予报价最低的建议书或根据评标标准取得最佳综合评价的建议书。第二种是通过同时谈判的评选程序，适用于性质复杂的、较注重服务者个人技术和专门知识的服务采购。采购者可以较早地与服务提供者进行谈判，允许其对所提建议作出修改，并在谈判结束后请所有未被淘汰的服务提供者在某一规定日期前提出最佳和最后建议。然后按照原先公开的评价标准、方式进行评估和比较，确定中选的建议书。第三种是通过顺序谈判的评选程序，在智力型服务采购中使用最广，特别是建筑和工程设计中最宜于采用。在这种程序中，采购者规定一个技术和质量方面的级限，据此评定得分在级限以上的那些建议书的等级，然后根据评分与得分最高的服务提供者进行谈判，直至同其中之一缔结采购合同。在这种程序中，有一个地方特别值得注意，那就是采购实体不得同已终断谈判的服务提供者重开谈判，以免造成不必要的延误及滋生腐败。

最近，国家体育总局对所有奥运会项目的国家队运动员试行伤残保险，并与中保人寿保险有限公司签订了合同。采用的就是类似于征求建议书的方式，即由包括中保在内的各保险公司提出承保方案，国家体育总局进行研究和论证，最终接受了中保人寿保险有限公司的险种设计方案，并确定其为国家队运动员伤残保险的承保公司。

（二）两阶段招标

这种方式主要适用于下述服务采购：（1）不能确定服务特点的采购；（2）由于服务的性质，采购者必须与服务提供者进行谈判；（3）采购者为签订一项研究、实验、调查或开发工作的合同；（4）已采用招标程序，但没有人投标或采购者拒绝了全部投标，即使再进行新的招标程序也不太可能产生采购合同。

在两阶段招标的第一阶段，采购者可在招标文件中要求服务提供者提交列明其建议但不列投标价格的初步投标书，并与符合条件的投标商就其邀请投标尚未被拒绝的服务提供者提出列明价格的最后投标（不愿提出最后投标的服务提供者可退出投标过程且不丧失投标担保。这样做是为了保护投标商的利益，因为在第一阶段提交投标截止日期前，投标商不可能知道技术规范将在第二阶段出现哪些变化），采购者根据一般的招标程序进行评审和比较，以确定符合招标文件要求的中选投标。

两阶段招标的特点在于：在第一阶段给予了采购者相当大的灵活性，使其或通过谈判与服务提供者达成有关拟采购服务的规范和规格；在第二阶段，采购者可充分利用招标程序的高度客观性和竞争性，选定合适的中标者。

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