物业管理师

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注册物业管理师考试物业管理实务讲义

三、物业管理企业利润

(一)物业管理企业利润的构成

物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

(二)物业管理企业利润的计算

主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额；

其他业务利润指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额；

补贴收入是指国家拨给物业管理企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

第二节　物业管理项目的财务管理

一、物业管理项目机构财务管理概述

物业管理项目财务管理是指在一个独立行使管理权的基层物业管理单位内，2012年物业管理师报名时间独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。它的基本职能是通过一般会计制度规定的程序和方法，将由物业管理项目管理服务活动而产生的大量的、日常的业务数据，经过纪录、分类和汇总，定期编制通用的财务报表和专用的服务费用收支报表。它要求物业管理项目单位定期向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告物业管理项目总体财务状况、财务变动状况、经营成果信息和服务费用收支情况。

物业管理项目财务管理，一方面受物业管理企业的行政管理和业务指导，其财务计划、开支范围和权限、财务分析报告等受其严格管制，同时，物业管理企业又不得随意调集、挪用和将服务费据为己有；另一方面，酬金制条件下业主有通过业主大会及其机构(如业主委员会等)监督物业管理项目机构财务管理的权力，但又不能直接干预物业管理项目机构的财务工作。因此，物业管理项目机构财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性。

二、物业管理项目财务管理的类型

物业管理项目财务管理因具有不同的特性，其与普通的财务管理是有区别的。从目前物业管理项目机构财务管理的现状来看，主要分为独立核算与非独立核算两种形式。

(一)独立核算

这一形态的物业管理项目机构的财务管理，在机构设置上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，物业管理企业对其财务权限给予一定的限制。

(二)非独立核算

实施非独立核算的物业管理企业把各项目管理单位的会计核算集中到企业，按物业管理项目进行分别核算，各项目管理单位只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出。

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