物业管理师

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物业岂能以断水电要挟业主

不少读者反映，物业频频用断水、断电作为“杀手锏”，逼迫业主做一些事情。物业有没有权力停我的水和电？他们这样做合适吗？许多居民对此不解。

以断水断电为“杀手锏”，逼迫业主按时缴纳物业管理费、水费、电费，具有一定普遍性。在不少物业人员眼里，对于那些不及时缴费的业户，他们有断水断电权。并且，物业一方约束业主的“招数”太少了，断水断电这样的办法，虽然粗暴，但对催费颇为好使。还有不少人认为，用水用电用物业当然要缴费，对不缴费的业户，断之有理，天经地义，无可厚非。

其实不然。断水断电虽管用，但不是物业方的权力。无论什么原因，物业方都无权去断业主的水电。

这是因为，物业公司的断水断电行为，不仅侵犯了业户的用水用电权，也侵犯了供水供电人的合法权利。根据我国《合同法》规定，供水、供电合同的当事人，是业主与自来水公司、供电局。居民有义务缴水费电费，而供水供电人有义务依约供水供电。如果用水用电人不缴费，供水供电人可以断水断电。不难看出，断水断电权，是供水供电人的一项重要的合同履行抗辩权。有权断水断电的一方，只能是供水供电人，而不是物业公司。当然，有不少物业公司接受供水供电人委托，向居民收取水电费，但这不意味着物业方等同于供水供电人，断水断电权，不能随着“委托收费”而发生转移，物业公司更不能借用供水供电人的权利，去胁迫业主缴纳与水电无关的物业管理费。

至于物业管理费收取难，则属另一问题。一方面，如果物业方不能按照合同规定提供好服务，业主就有权拒绝缴纳物业费。另一方面，如果业主接受了合同规定的服务项目而不缴费，物业方可以通过协调、仲裁、法律等途径解决。物业方要明白，现在的业主，大多都有法律意识，如果你以断水断电这样的违法手段来强行收费，一旦打起官司，已经先输一招。到头来，不仅难以讨回应得的物业服务费，也许还会倒掏腰包，赔偿业主因断水断电所形成的经济损失、精神损失等。

9月初，国务院出台了修改《物业管理条例》的决定，《条例》首次将“物业管理企业”修改为 “物业服务企业”。从“物业管理企业”到“物业服务企业”，这次词汇的变化，绝不是什么文字游戏，而是清晰表明了物业公司的新定位。即，物业企业的性质，是服务，而非管理。这个词汇的变化表明，物业公司接受业主委托，是作为“管家”来给业主服务的，而不是来管治主人的，更不是断水断电的。显然，“管家”断了“主人”的水电，有“管家”错把自己当主人之嫌，是对自己角色的误读。这个词汇的变化，对物业方来说，也是一次转变观念、提升服务质量的机遇。只有真正从“管理”中解脱出来，变“管理”为“服务”，物业企业才能靠有效的优质服务，赢得业主的尊重和信赖。

物业服务企业资质分为三个等级

建设部近日发布决定，对2004年发布的《物业管理企业资质管理办法》进行修改并重新发布。

办法明确，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

办法规定，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

开发商不建物业用房要向业主补缴房款

《物权法》2007年10月1日起实施。省建设厅林坚飞厅长指出，目前我省的开发商、物业、业主等都在研究《物权法》，并开始主张权利，有的开发商前一段抓紧卖车位车库；有的业主委员会与开发商争取架空层的权利等等。

为保证《物权法》的顺利实施，我省已要求各级建设主管部门要认真清理与《物权法》相抵触的规范性文件；规范拆迁行为，重申严禁采用停水停电停气等措施胁迫强制拆迁；根据《物权法》规定，尽快完善房屋权属登记工作，建立符合实际的登记审查模式。

界定小区车位产权

记者注意到，对近期频频出现的小区停车位产权纠纷问题，“讨论稿”明确表示，各级城乡规划行政主管部门在土地使用权出让方案中，提供的规划技术指标应当包含属于物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库具体位置和数量，同时，对属于城镇公共道路、城镇公共绿地具体范围和位置应当予以明确。

另外，对于物业管理区域内规划的车位、车库，建设单位可以通过出售、附赠或者出租等方式约定归属，但应首先满足业主需要；并对可供销售的车位、车库在明显位置予以公示，确保买受人对车位、车库销售状况的充分了解。

明确规范物业用房

“讨论稿”指出，各级城乡规划行政主管部门应加强对物业管理用房建设标准实施的监督，要依照《福建省物业管理条例》规定的物业管理用房配置标准，在核发建设工程规划许可证时，对其位置、面积予以审查，确保物业管理用房纳入施工图。

对《福建省物业管理条例》实施后的一些新建项目，若开发商没有按规定建设物业用房的，客观上又无法改正的，由县级以上房地产行政主管部门，责令开发商按该物业管理区域物业销售平均价格，向全体业主缴纳规定面积的物业管理用房等价房款，并存入专项维修资金专户。

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