物业管理师

为了备考2014年物业管理师考试，中大网校编辑根据2014年物业管理师纲特别整理了物业管理师考试《物业经营管理》历年来考试的重点，帮助大家提前掌握和复习物业管理师考试要点，以备迎接2014年全国物业管理师考试。

第八章 合同风险管理

1、合同的概念：合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。就物业管理活动来看，物业管理中的各种合同是开展物业管理工作的基础。P207

2、 物业管理活动中主要的合同类型：

(1)物业假设单位在开发过程中所订立的合同(2)前期物业服务合同与物业服务合同。(3)业主所签订的与物业管理活动有关的合同。(4)物业管理企业)物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。P207、208

3、 物业管理合同的构成要素：(1)物业描述，旨在界定管理对象及其范围(2)合同期限，旨在界定合同双反责任和权力存续的时间;(3)管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准;(4)业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标，以便物业公司依此制定工作计划、明确管理绩效考核标准;(5)管理的权利范围，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限;(6)物业经营理服务报告的内容要求，旨在确定物业经营管理企业在提交给委托方的物业经营管理报告中，具体应该应该包含的有关内容要求;(7)服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准(包干制)或计算方法(酬金制)，以及该服务费用的支付方式;(8)成本分配与使用，对物业经营管理过程中所发生的费用进行估算，并就其分配和使用法案作出安排。P208、209

4、 物业服务合同的类型：

(一)前期物业服务合同(1)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订(2)前期物业服务合同具有过渡性(3)前期物业服务合同是要式合同

(二)物业服务合同

当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。

上述两个合同的共同点。客体是一致的，委托事项都是物业管理服务活动。开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不用产权之间转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同的签订时间、期限要求有差异(表8-1)，两个合同之间是互相衔接，互为补充的，从运作的角度讲，两个合同缺一不可。

两个物业服务合同的差异

前期物业服务合同物业服务合同

合同主体甲方：新建住宅的开发

乙方：甲方选聘的物业管理企业甲方：业主委员会(代表所有业主)

乙方：物业管理企业

签订时间甲方出售住宅前一般应在业主委员会成立后三个月内，最迟不迟于六个月

合同有效期限合同有限期限自签订之日起，到业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止合同有限期限由双方协议商定

在实践中(1)物业管理企业承接一个物业管理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务项目的多少和自身服务能力的情况，，将保安、绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承担(2)物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同(3)但是专项服务企业与业主之间并不存在合同关系。因此，这些专项服务的委托合同虽然与物业管理活动相关，但都不能称之为物业服务合同。P210、211

5、 物业服务合同的法律特征：(1)物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提(2)物业服务合同是有偿的(3)物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同(4)物业服务合同是劳务合同P212

6、物业服务合同的主要内容：(1)物业基本情况(2)委托服务事项(3)双方的权利义务(4)物业服务要求和标准(6)专项维修基金的管理和使用(7)物业管理用房(8)物业经营管理(9)委托服务期限(10)违约责任P212、213、214

7、物业服务合同的签订要点(重点)

(一)“宜细不宜粗”的原则：(1)委托项目(2)各委托项目的具体内容(3)服务质量与标准(4)管理和服务费用(5)对物业管理企业的奖惩约定条款

上述五个层次是物业服务合同不可少的必备的内容。合同过长，可采用附件的形式。在《前期物业服务合同(示范文本)》中，包括《物业构成细目》、《物业管理服务质量目标》《物业共用部位明细》《物业共用设施设备明细》四个附件，双方还可就具体问题增加附件。

(二)不应有无偿无限期的承诺：(1)物业管理从本质上讲是行经济条件下的有偿服务(2)无偿提供服务导致住用人之间享受到的服务不一致。(3)无偿提供管理服务在实践上也是有害的(4)物业管理的委托是有期限的

(三)实事求是留有余地

(四)明确界定违约责任与处理方式P215、216、217

8、物业管理招投标的内涵和意义：物业管理招投标，包括物业管理招标和物业管理投标两部分。物业管理招标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。物业管理投标是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和投标书，参与物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。P219

物业管理招投标的特点

1.早期介入; 2.阶段性

9、物业管理招投标的原则：(1)公开原则(2)公平原则(3)公正原则P219

10、物业管理招标方式：物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。邀请招标是目前广泛采用的招标方式。P220

11、物业管理企业投标的关键事项：

(一)决定参与投标的关键因素

(二)投标过程中六项关键环节

(1)确定管理项目的整体思路，包括项目工作重点及应对措施;

(2)确定物业管理费价位，这是投标工作最难把握和最重要的因素之一;

(3)准确的物业管理年度收支测算;

(4)物业管理目标承诺、前期投入、奖惩条件的任何承诺;

(5)管理架构、管理机制和主要负责人员;

(6)正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现。

(三)不同阶段的主要工作安排P226

12、风险的定义 ：所谓“风险”是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。(重要)P227

13、风险的特征：(1)负面性(2)不确定性(3)可测性(重要)P227

14、风险的类型：(1)纯粹风险与投机风险(2)财产风险、责任风险及人身风险(3)自然风险、社会风险、政治风险、经济风险、技术风险(4)基本风险与特殊风险(重要)P228

15、风险成本包括以下三个内容：(1)防范、分散或转移风险的费用(2)风险所带来的损失及处理费用(3)风险的社会成本(重要)P229

16、风险管理的定义：风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。P229

17、风险管理的步骤：(1)风险识别(2)风险评估(3)风险控制(4)风险调整P229

18、保险的定义 ：保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。P230

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