物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金

李霞买了一套高档公寓，是毛坯房。李霞在拿钥匙办理入住手续时。物业管理企业要她交纳5 000元的装修押金，并签订装修管理合同。李霞虽然对此不能理解，但为了拿到钥匙，只好按照物业管理企业的要求交了押金。那么，物业管理企业有权收取装修押金吗?

当前，很多搬入新居的人们为追求个性化的居住环境，对房屋进行二次装修已是普遍现象。但住户在装修时，为了追求宽敞舒适的效果，经常会出现破坏房屋主体结构的现象，影响了整栋建筑物的安全和抗震能力。

为了保证住户装修不破坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，物业管理企业往往为了加强管理力度，要求住户在装修时，必须向物业管理企业提出申请，装修方案经物业管理人员批准后方可施工，而且还必须与物业管理企业签订装修管理协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。为了保证装修按协议的要求顺利实施，物业管理企业通常会对住户收取数额不等的装修押金，待装修完成后，物业管理企业按装修方案进行验收，如果验收合格，如数退还押金。这种做法是允许的。

很多项目为了避免因装修押金产生的纠纷，往往在售房时就在购房合同中写明了装修的有关规定和收取装修押金的数额。因此，物业管理企业是否应收取装修押金，应按照购房人在买房时与开发商双方约定为准，即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。

物业管理企业有权阻止业主私自移动暖气吗

高晓在进行房屋装修时，觉得原来的暖气安装位置不合理，既影响美观也不利于家具的摆放。另外，高晓为了使房间看起来更明亮，拆掉了和阳台相连的房间门窗，但又担心冬天太冷，决定在阳台上加一组暖气。高晓的装修方案报到物业管理公司后，当即遭到否定。物业管理负责人明确表示．住户不能私自移动暖气，更不允许加装暖气。这项工作应由供暖企业的专业人员同意并亲自施工才有可能。否则，如果供暖季到了，出现跑冒现象，或者影响到其他住房取暖效果，责任谁来承担。高晓认为，我在自家产权的房子内挪动一下自己的东西，还要经别人批准吗?还要花钱请别人来干吗?物业管理企业有什么权利管我的装修行为呢?

北京市建委、规划委、市政管委在1993年联合下发的《关于加强对城镇居民住宅装修装饰改造管理的通知》明确规定，居民对住宅进行装修装饰的，不得破坏、拆改建筑物结构及暖气等配套设施；确需改造的，须经批准并委托专业施工单位施工。像暖气安装、拆改是一项专业性很强的工作，如果拆改不当，会引起管道爆裂或跑冒滴漏现象，情形严重的还会危害到左邻右舍甚至全体住户的利益，特别是在阳台上加装暖气，影响了正常管道走水和循环，肯定会影响到相邻住户的取暖效果。不论是住户个人还是装修队都不具备拆改暖气的能力与资格。擅自拆改房屋结构或暖气设施使室内温度受到影响的，其责任应由用户自己承担。因此，任何住户都不能擅自拆移暖气。物业管理企业行使对小区统一管理和服务职能，因此，物业管理企业有权对业主的非法装修行为进行制止，要求业主找供暖公司同意和施工的做法是完全合理合法的。

城镇私有房屋维修也要遵循政府的政策规定吗

管强最近把祖辈传下的位于黄金地段的私房租了出去。但承租人住了不到两个月，就要求管强对房屋进行维修，管强认为，我收的租金还不够维修费呢；让租户自己修；租户认为自己只是短期租房，没有义务花钱维修，便和管强说，如果一个月不进行维修，就要搬走。管强说，你要是搬走，属于违约行为，预交的半年租金不予退还。双方争执不下，打到了法庭。那么，对这种私房的维修责任。政府有明文规定吗？

按建设部1991年第11号令《城市房屋修缮管理规定》要求，房屋所有权人应定期对房屋进行安全检查，发现损坏及时修缮。目前，城镇私有房屋存在着房屋所有人自住自用、房屋所有人按国家现行租金标准出租以及按租赁双方议定的租金出租等形式，针对这三种不同形式有关文件作出如下规定：房屋所有权人自住自用的房屋，由房屋所有权人负检查责任，但对鳏寡孤独、军烈属及以民政救济为生活来源的困难户等自住房，可由房管部门予以安排检查；对租赁双方议定的租金高于国家现行私房租金标准的，由房屋出租人负责房屋检查；对于执行国家现行私房租金标准的出租房，由房屋所在地的房管部门安排检查。房屋所有权人无查房技术条件的，应向房屋所在地的房管部门提出申请，由房管部门代为检查，申请人按规定缴纳有关费用。

《北京市贯彻实施(城市私有房屋管理条例)若干问题的规定》中对私有房屋的修缮责任做了明确的阐述。房屋所有人应及时修缮房屋，保障住用安全。如因拖延不修，造成坍塌事故，致使他人人身、财产遭受损失的，应负赔偿责任。分属两个或两个以上所有人的同一结构的房屋，其结构和共用设施的修缮由有关房屋所有人共同负责，修缮费用合理分担。出租人对出租房屋确实无力修缮的，可与承租人协商，由承租人垫款修缮；出租人如不在本市，或拖延不修的，经所在地房管机关勘察，确需修缮的，可由承租人代修。修房的垫款和代修的费用，可以扣抵房屋租金由出租人分期偿还。

对于自住自用的私房或者出租的私房，虽然规定应由产权人负责维修，但如果产权人不具备维修能力，也可以委托房屋维修部门进行维修。维修费用标准由产权人视工程量与维修单位商定。但业主应与维修单位明确维修的保用期，此时间内因质量问题返工的，则由施工单位修复。

本例中的房屋维修责任理应由房屋产权人管强承担。

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