物业管理师

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(二)物业权利

物业权利是指业主、非业主使用人及他项权利主体根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业的所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、物业典权等内容的权利束。物业权利是一种物权。所谓物权，是指权利人在法定范围内按照自己的意志支配自有物或者授权支配他人的物，直接享有物的效益的排他性财产权。但物业权利客体的范围较物权客体的范围要窄得多。

1.物业所有权

物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权利。物业所有权是物业产权中的核心权利，是最完全的权利，是其他物业权利的源泉。

物业所有权人在法律规定的范围内对物业可以行使占有、使用、收益、处分四项权能。占有权是物业所有权人对物业实际控制的权利，它是行使物业所有权和使用权的基础;使用权是指在法律规定的范围内，根据物业的类型对物业加以利用的权利;处分权是指物业所有人在法律规定的范围内，根据自己的意志处置物业的权利，是物业所有权中最基本的核心权利。

物业所有权人可以亲自行使这四项权利，也可以通过权能的分离和回复，发挥物业的效益，以满足自己生产和生活的需要。例如，房屋所有人依法将房屋出租给他人，由他人占有、使用，而自己收取租金。非物业所有权人处分物业的行为如果未经物业所有权人事前或事后追认，此处分行为无效。我国《合同法》第51条对此作了规定：“无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者与无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

2.物业使用权

物业使用权是指依照法律或者合同的规定对物业享有使用的权利。广义的物业使用权包括物业所有权人的物业使用权和非所有人的物业使用权。狭义的物业使用权仅指非所有人的物业使用权。我们这里所说的物业使用权特指狭义的物业使用权，它是从物业所有权衍生出来的用益物权。物业可因租赁、借用、划拨等原因而由非所有人占有、使用，甚至有限制的处分。依法成立的物业使用权受到法律的保护，即使是所有权人也不得非法干涉。

3.物业的抵押权

物业抵押权是经过依法享有物业处分权的物业权利人的同意，在其所有或使用的物业上设定的一种担保物权。物业的抵押权具有从属性、担保性，其设定的目的在于担保物业权利人获第三人所欠的债务能够依约偿还。如果债务人不履行债务时，债权人(即抵押权人)有权依法律以该物业折价或从物业的变卖价金中优先受偿。根据我国《城市房地产管理法》、《担保法》等有关法律法规的规定，设定物业抵押权的，物业的抵押人和物业的抵押权人应当签订书面抵押合同，并向县级以上地方人民政府规定的部门办理登记手续。抵押合同自登记之日起生效。

抵押人可将其所有的房屋和其他地上定着物进行抵押，也可以将其依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物进行抵押。

4.物业的相邻权

物业的相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。

物业相邻关系，从本质上讲是一方所有人或使用人的财产延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”常见的相邻关系有：

(1)相邻土地使用关系

相邻一方的建筑物或土地，处于邻人的土地包围之中，非经过邻人的土地不能到达公用通道或虽有其他通道但需要较高的费用或十分不便的，可以通过邻人的土地抵达公用通道。但通行人在选择通道时，应选择最必要、损失最少的路线。通行人还应对因通行给邻人造成的损害予以补偿。历史上形成的通道，土地的所有人或使用人无权任意堵塞或改道，以免妨碍邻人通行。如确实需要改道，应经过邻人同意。

(2)相邻防险、排污关系

相邻一方在开挖土地、建筑施工时不得使邻地的地基发生动摇，不得使林地的建筑物受到危害;相邻一方的建筑物有倾倒的危险，威胁邻人的生命、财产安全，相邻一方应当采取预防措施，如加固、拆除;相邻一方堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品时，应当与邻地建筑物保持一定距离，或者采取预防措施和安全装置，相邻他方在对方未尽此义务的情况下，有权要求排除妨害，赔偿损失。

相邻人在生产过程中，排放废气、废水、废渣，不得超过国家规定的排放标准。相邻他方对超标排放，有权要求相邻人排除妨害，对造成的损害有权要求赔偿。

(3)相邻用水、流水、截水、排水关系

相邻人应当保持水的自然流向，在需要改变流向并影响相邻他方用水时，应当征得他方的同意，并对由此造成的损失给于适当的补偿。

相邻一方在为房屋设置管、槽或其他装置时不得使房屋雨水直接注泻于邻近建筑物上或土地上。

(4)相邻管线安设关系

相邻人因埋设管道，如油管，水管、煤气管;架设线路，如输电线路、通信线路，需要经过他方的土地时，他方应当允许。但相邻方应当选择损害最小的地点及方法安设。相邻人还应对所占土地及施工造成的损失给予补偿，并于事后清理现场。

(5)相邻光照、通风、音响、振动关系

相邻人在建造建筑物时，应当与邻人的建筑物留有一定的距离，以免影响邻人建筑物的光照、通风。

相邻各方应当注意环境清洁、舒适，讲究精神文明，不得以高音、噪声、喧嚣、振动等妨碍邻人工作、生活和休息。否则，邻人有权请求停止侵害。

(6)相邻疆界关系

相邻房屋及其他附属物设施的占有、使用应当明确界限，如界限不清、责任不明时，应当归相邻各方共有或共管，以免发生纠纷。

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（责任编辑：vstara）

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