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2011年注册物业管理师考试管理综合能力讲义86

发表时间：2011/6/21 15:01:32 来源：互联网点击关注微信：

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理综合能力辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

业主怎样才能在物业管理中当家做主

欧强新买了一套商品房，按规定在办理入住手续时交齐了维修基金，每月按时交纳物业管理费，但欧强感觉自己除了交费，好像也没有什么权利义务，交的钱不知花到什么地方了，小区里举办的各种公益文化事业和抽奖活动不知是不是大家交的物业管理费的一部分?欧强如何才能发挥物业所有者的作用，在物业管理中当家做主呢?

首先，每个业主要了解自己在物业管理中有哪些权利及如何行使这些权利。

业主的主要权利有：知情权，即业主对自己所拥有物业的有关资料及物业管理公司的有关情况(如资质、收费依据、服务标准、收支情况、有关基金的使用等)有了解知情的权利；选择权，即业主有权选择或解聘物业管理企业，并由业主委员会行使签订或解除物业委托管理合同的权利；监督检查权，即业主有权对物业管理企业的工作进行监督、检查，提出批评和整改建议；收益权，即业主对所拥有的公建配套设施的经营、出租等盈利性收入有收益的权利，只不过这种收益的权利应由业主委员会代为行使；有权要求组建业主委员会，指业主为维护其共同的利益而要求组建自治性的权利保护组织的请求权。

其次，业主要了解物业管理企业的作用及与自身的关系。物业管理企业是专门为小区提供物业管理服务的企业，它为小区提供服务的合法依据就是与业主委员会(没有成立业主委员会之前由开发商签订)签订的《物业管理委托合同》。《物业管理委托合同》明确了双方权利义务，能全面准确地反映物业管理的全过程，可以保护双方当事人合法权益。

第三，要了解业主委员会的作用及与自身的关系。业务委员会的作用主要有：是广大业主实现自己权利的载体；是协调业主、发展商与物业管理公司之间关系的纽带；是业主了解有关政策法规、沟通业主与政府职能部门的机构。因此，业主委员会的组建和运作对业主有非同寻常的意义，广大业主应积极支持和配合业主委员会的组建和运作。

最后，每个业主要善于利用社会化、专业化的分工协作，多向专业人士(包括房地产业律师、中介咨询机构专业人员、房地产评估师等)咨询国家及地方的有关政策法规，特别是涉及到自身权益的一些规定，更要及时了解掌握，这样不仅可以做到心中有数，也可以约束物业管理企业的行为。只有以法律为依据，才能切实维护自己的正当权益，业主当家做主的目标才不会成为一句空话。

业主委员会可以因为哪些因素炒掉物业管理企业？

王老师担任业主委员会主任后，按规定在第一季度末对物业管理企业的账户进行了审查，审查中发现，物业管理企业财务状况混乱，办公经费、招待费开销很大，业主委员会当即指出问题。到了第三季度再进行审查时，不仅原有问题没有很好解决，在根据广大业主的意见，重点检查公共设施设备维修开支情况时，发现并没有按物业管理协议做到每月畅通下水道一次，清洁水箱一次。王老师所在的业委会对物业管理企业的所作所为非常气愤，决定行使权利解聘物业管理企业。物业管理企业认为没有依据，双方矛盾越来越大。那么，业主委员会如何才能行使权利解聘物业管理企业呢?解聘物业管理企业都需要什么理由呢?

业主委员会要在与物业管理企业签订《物业管理委托合同》时，在合同中明确写明物业管理企业违反合同的行为条款。这样当物业管理企业出现合同中规定的违约行为时，业主委员会就可以依照委托合同解聘物业管理企业。

具体要在<物业管理委托合同>中规定下列违约条款：

一是收费问题。物业管理企业并没有按政府公布的指导价或指定价收取费用，或收费标准远远高于同档次物业。其次，物业管理企业还存在着乱收费、重复收费、收费不公开、不透明等问题。

二是财务管理问题。物业管理企业财务管理混乱，账目不清，不合理开支偏大，如办公经费、招待费等，特别是人员工资占了费用支出的很大比重。如果出现费用开支不是用做物业管理和服务上，而是挪作他用，那问题就更严重了。

三是公共设施设备维修养护不当，没有按计划投入资金、人力进行维修、保修，造成公共设施设备不能正常运转，影响了业主的正常生活和工作，特别是造成公共设施设备和建筑物失修失养后，房屋不仅没有保值增值，还会贬值。

四是服务质量差。不仅员工服务态度差，缺乏服务意识，业主的合理要求得不到满足，甚至还出现员工欺辱业主的行为。

五是因管理水平低。物业管理企业不能充分行使管理权。"三无"人员经常出没，小区内脏乱差现象严重。对个别业主侵害大多数业主利益的乱搭、乱建等违章行为缺乏管理力度。整个小区居住环境很差。

六是治安消防漏洞多。小区居民经常丢失车辆，家中被盗也时有发生。在小区发生火灾时，消防灭火设施失效等，业主的生命和财产安全得不到安全保障。

七是物业管理企业不履行物业管理合同约定的其他各种义务，或是发生了物业管理企业及其人员严重侵犯了业主利益的行为等。

这样．当物业管理企业出现上述违约、违法行为时，业主委员会就可以依法解除《物业管理委托合同》，重新选择和聘请其他的物业管理企业

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