物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

二、业主大会的职责

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。

业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业丰投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。

(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。

(三)选聘、解聘物业管理企业。

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

三、业主大会会议的要求

(一)业主大会会议分为定期会议和临时会议。

(二)业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业丰委员会组织召开。

(三)有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

1．20％以上业主提议的；

2．发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

3.业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

(四)业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

(五)住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员。

(六)业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。

(七)业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有l／2以上投票权的业主参加。

(八)物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选1名业主代表参加业主大会会议。

(九)推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会泌拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

(十)业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选1名业主代表参加。

(十一)业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。

(十二)业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

(十三)业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

(十四)业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

(十五)业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

喜莱达物业败诉物业不合理收费被责令退还

喜莱达物业状告通州发改委败诉

由于向小区居民收取费用的标准超过了相关规定，通州馨通家园物业公司喜莱达物业公司被通州区发改委责令退款。该公司起诉到法院，要求撤销该决定。记者昨日获悉，法院于近日驳回了物业公司起诉，维持了发改委决定。

去年12月，通州发改委接到举报，称喜莱达物业公司在办入住手续时，不但收费高于政府定价，还巧立名目收取其他费用。

通州发改委调查后发现，喜莱达物业向业主收取的装修垃圾清运费为每户200元，而合理价格应为20元，高于市价10倍。而电梯使用费、建档费和装修施工监管费等费用则属于自立项目收费，不在合理收费的范围。

为此，通州发改委责令喜莱达物业修改价格违法行为，15日退还向业主多收的费用。喜莱达物业则表示，自己提供的服务已经得到了绝大多数业主的好评，建档费和电梯使用费是得到了业主认可的。通州发改委的决定程序违法，要求法院予以撤销。

法院认为，物业公司未提供相应证据证明已经得到了业主同意收费的证明，收费确实超过了政府的定价，发改委的决定应予以维持。

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