物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

三、经营物业的商品

谈到经营，让人们必然联系到商品，那么什么是物业商品呢？首先需要认识到经营物业提供给客户的商品与其他的商品有很大的区别。主要有以下几点：

（一）、经营物业的商品是不能贮存起来等市场有了好价格才去销售，而是必须抓紧时机当即销售。

（二）、经营物业的商品是不能运送的，它不可能从其他物业项目搬到本物业项目中，必须就地出售，顾客只能在本物业项目中享用。

（三）、经营物业的商品受有限制，它是定量、定时的。

（四）、经营物业的商品恰恰相同于管理物业的基本任务，那就是提供给客户的是服务，其需要通过项目部各部门、各个员工来实现的。

商品对消费者具有吸引力，就有市场。经营物业的商品实际上是一种款待，款待客人的成功之道是满足客人的需要，只有做到能满足客人的需要，客户才愿意花钱来购买。物业经营者必须根据客人的各种需求来制定自己的服务经营项目，才能占有市场获得收益。

四、经营物业的资源分析及管理运作

所谓经营管理，即策划、组织、领导及控制一个单位的资源，以求实现该单位的管理服务及经营的总目标。所谓资源，在我们所操作的物业项目中主要分为两大部分：一是物质资源；一是人力资源。物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为各个物业项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面之广、范围之大，要求之高与其他行业有所不同。它生产的商品最终是人对人的工作，也就是服务，一个物业项目一经入驻，每天二十四小时，一年三百门十五天，时时刻刻都处在经营活动中，活动中的人因性别、年龄、兴趣、文化水准、教养程度、环境、情绪等的不同，表现在对待客户的态度，文化能力，工作效率等方面有所不同。要求他们每天、每时、每刻都一样是困难的。因此，各个物业项目的管理者在人力资源上要花大功夫做好工作。 至于物业资源又可分为两个部分，即固定资产资源与资金资源。 固定资产资源多指楼宇单位，机器设备、设施、家具、器具、布草、存货以及周边土地空场及至楼顶空中位置（广告位置）等一切有形的物资。资金资源多指利润、流动资金、折旧费或开办费、预收款、应付款等资金。这些资源一般来说是相对稳定的、固定的。但在不同的经营管理者的眼中，它又是不同的和较为活跃的东西。保守者视其为死水，无可施为，进取者则视物业项目本身的三维空间甚至四维空间无所不可成为参与经营的资源，就在于怎么去认识和理解它。

除了上述两种资源外，物业公司的品牌，良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，也可视为物业项目的宝贵资源。

物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益。

物业的经营管理是一门科学，它是一个完整的、独立管理体系，它既有别于传统的饭店经营又有别于单纯物业管理服务挣小钱。各个物业项目的经营活动都有它自身的业务特点，同时也有一定的规律性，只要经营管理者用心地研究它的业务特点，掌握它的规律性，运用有效的方法，实行科学的、有效的管理和经营运作，是可以取得成功的。

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