物业管理师

为了备考2014年物业管理师考试，中大网校编辑根据2014年物业管理师纲特别整理了物业管理师考试《物业经营管理》历年来考试的重点，帮助大家提前掌握和复习物业管理师考试要点，以备迎接2014年全国物业管理师考试。

零售商业物业通常分为如下六种类型：

1、区域购物中心10万㎡，

2、市级购物中心3万㎡，年营业额5亿人民币以上，服务人口30万人，一家或数家百货公司为租户

3、地区购物商场1～3万㎡，年营业额1～5亿元，服务人口10～30万人，中型百货公司为租户

4、居住区商场3000～10000㎡，年营业额3千万～1亿元，服务人口1～5万，日用百货和超市为租户

5、邻里服务性商店3000㎡，年营业额3千万元以下，服务人口1万人以下，日用食品副食、五金、服装干洗、家用电气维修等经营者为租户

6、特色商店

零售商业物业经营管理的类型

1、策略与运行管理(零售商业物业经营管理的核心内容)

2、现场管理(按管理组织形式的不同分类、按专业和分包形式的不同分类)

零售商业物业在选址和规划时应考虑的因素

1、市场容量

2、进出交通

3、地点显着

4、规模大小

5、内部设施因素

零售商业物业经营运作的主要理论

1、中心地理论

2、同类零售商聚集理论

3、需求外部效应理论

零售商业物业经营运作理论的操作策略

1、租户组合应实现多样化

2、引入主力店以带来大量客流

3、空间安排实现相互促进效应

在选择零售商业物业的租户时，需要考虑哪些因素?

1、声誉

2、财务能力

3、租户组合与位置分配

4、租户需要的服务

一般零售商业物业租金有哪些部分组成?

1、基础租金

2、百分比租金

3、代收代缴费用

一般零售商业物业租金如何确定和调整?

1、租金调整可基于价格指数、零售物价指数或租赁双方约定的定期调整比率

2、租金调整一般仅对基本租金有效

3、主要租户每5年调整一次，次要租户每年调整一次

零售商业物业租约的内容

1、关于每一独立承租单元的用途

2、限制经营内容相似的租户

3、限制租户在一定地域范围内重复设店

4、营业时间

5、公用面积的维护

6、广告、标志和图形

7、折让优惠

8、其他条款

零售商业物业现场管理需要设置哪些部门，各自职权是什么?

1、办公室

2、财务部

3、工程部

4、安保部

5、物业部

6、商管部/商务部/租户管理部

零售商业物业现场管理的费用由哪些部分组成，各自的比重是什么?

1、日常管理费用

1)公共能耗费40%

2)设施维护费3%～5%

3)工资及福利30%～35%

4)绿化及清洁费2%～3%

5)安保费0.5%～1%

6)办公费3%

7)保险费1%

8)不可预见费用2%

9)管理酬金8%～12%

10) 税金5.5%

2、开办费用

1)筹备期工资和奖金

2)招聘费用

3)小型工具购置费

4)办公设备购置费

5)成片保护费

6)安保费用

7)工服制作费

8)交通办公费

零售商业物业现场管理的主要影响因素

1、经营管理策略(基础)

2、现场管理计划(前提)

3、费用测算(根本)

零售商业物业的经营管理策略主要包括

1、经营策略

1)树立品牌形象，参与市场竞争

2)与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟

3)必要的经济回报

2、管理策略

1) 管理模式

2) 管理承诺

3) 管理期限

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（责任编辑：xy）

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