物业管理师

为了备考2015年物业管理师考试，中大网校编辑根据2015年物业管理师大纲特别整理了物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》复习资料，帮助大家提前掌握和复习物业管理师考试要点，以备迎接2015年全国物业管理师考试。

第五章

56、同一行业的职业群体，关于从业信念、职业操守、行业习惯、行为准则的总体观念和要求，构成物业管理的职业道德。

物业管理职业道德的主要内容：①守法经营②诚信经营：诚信订立合同、认真履行合同、③尽职尽责胜任本职工作④努力学习掌握专业技能⑤团结互助、公平竞争。

57、物业管理从业人员职业素养的主要内容：①自信自强、积极向上②奋发努力、坚忍不拔③诚恳待人、服务热情④文明礼仪、着装整洁

58、执业资格是政府对某些责任较大，社会通用性强，关系公共利益的专业技术工作实行的准入控制，是专技人员依法独立开业或独立从事某种专技工作学识、技术和能力的必备标准。

申请执业资格注册，必须同时具备下列条件：遵纪守法、遵守职业道德。取得《执业资格证书》。身体好，坚持工作。经所在单位考核合格。

59、2005年11月16日，建设部和人事部制定并颁布了《物业管理师制度暂行规定》《物业管理师资格考试实施办法》《物业管理师资格认定考试办法》三个文件实施后，物业管理师资格纳入国家专业人员职业资格制度系列。执业资格名命名为物业管理师。

物业管理师=资格证书+注册证

《资格证书》由省、自治区、直辖市的人事行政部门颁发，在全国范围内有效。2004年12月31日评出工程类或经济类高级职称，且从事物业管理满10年，可免试《政策》《经营管理》

60、考试报名条件：

61、取得《物业管理师资格证书》经注册后方可以物业管理师名义执业。申请注册的人员，应受聘于一个有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构提出初始注册申请。

建设部为物业管理师资格注册审批机构;省自治区直辖市政府房地产部门为物业管理师资格审查机构。

应当自取得证书之日起1年内提出初始注册申请，并提交以下材料：初始注册申请表、资格证书、劳动合同。超过1年提出初始申请的，还须提供继续教育证明材料。

注册有效期3年。期满需续的，应在有效期满前30个工作日内，向注册审查机构申请延续注册。须提供：延续注册申请表、劳动合同、继续教育证明。

不予注册情况：①不具完全民事行为能力②刑事处罚尚未执行完毕③物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的。④其他

P118 注销注册情况

注册申请人以不正当手段取得注册的，注册审批机构应当撤销其注册，并给予行政处罚。当事人3年内不得再次申请。

每年接受继续教育时间不少于40学时。物业管理的关键性文件必须由物业管理师签字后实施。

第七节

62、2007-12-4，建设部、财政部发布《住宅专项维修资金管理办法》。2008-2-1起施行。

63、住宅专项维修资金:专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

住宅专项维修资金的交存主体：①住宅业主②住宅小区内非住宅或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主③涉及公房出售的，售房单位交存。

业主交的属业主所有;从公有住房售房款中提取的属公有住房售房单位所有。

交存金额(单选)：①每平米建面交存首期的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%;②出售公有住房的业主交存数额为当地房改成本价的2%。售房单位多层不低于售房款的20%，高层不低于售房款30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人;业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的应当及时续交。

64、住宅专项维修资金的管理：

①业主大会成立前：A商品房：房管局委托商行开立专户。开立的专户，以物业管理区域为单位设帐，按户设分户帐，未划定物业管理区划的，以幢为单位设帐，按户设分户帐。

B：已售公房：开立公有专户，按售房单位设帐，按幢设分帐。其中业主交的按户设分户帐。

②业主大会成立后：开立专户，应物业管理区域为单位设帐，按户设分户帐。

65、住宅专项维修资金的使用原则(多选)：方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致

66、分摊规则：①商品住宅之间或商品住宅与非住宅间共用部位、共用设施设备的维修、更新改造费用，由业主按所拥有的建面比例分摊。②售后公房，由相关业主和公有住房售房单位按所交存的比例分摊;其中由业主承担的，再按各自建面比例分摊。③售后公房与商品住宅或非住宅，先按建面比例分摊。其中售后公房应分摊的费用，再由相关业主和公房售房单位按交存比例分摊。④未售出的商品住宅、非住宅或公有住房，由开发单位或公有住房单位按面积分摊。

67、住宅专项维修资金的使用程序：

A业主大会成立前：①物业服务企业或相关业主提出使用建议。②专有部分占建筑物总面积2|3以上业主且占总人数2|3以上业主通过使用建议。③物业服务企业或相关业主实施使用方案。④物业服务企业或相关业主持有关材料向政府主管部门房管局申请列支。⑤政府主管部门审核同意后，向银行发出划转通知。⑥银行划转至维修单位

B业主大会成立后: ①物业服务企业提出使用方案②业主大会通过使用方案。(双2|3)③物业服务企业组织实施④物业服务企业向业委会提出列支申请。⑤业委会依据使用方案审核同意报政府备案。⑥业委会通知银行划转⑦银行划转

68、使用的其他规定：A：买国债的限制条件①保证正常使用②买一级市场新发行的国债并持有到期(买一手国债，中间不让买)③买国债得业主大会或双2|3业主同意④用公房的买报财政⑤禁止从事国债回购、委托理财或将买的国债用手质押、抵押等担保(不能用国债抄作、投资、抵押)。

B：转入住宅专项维修资金使用的资金有：①存储利息②国债的增值收益③用共用部位设施经营收益④共用设施设备报废后残值

69、房屋转让时维修资金的处理：受让人持维修资金过户协议、房证、身份证到银行办分户帐更名。房屋灭失：余额返还业主、售房单位

70、开发建设单位在业主交存首期维修资金前，将房屋交付买受人的，房管局责令改正，不改，罚3万以下。开发商未按规定分摊维修、更新、改造费用的房管局对不改的罚1万以下。挪用维修资金的，房管局追回，没收违法所得，处挪用金额2倍以下罚款。

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