物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物业管理规章制度的制定要求

A、规章制度的内容一般用条文表达，每条可分为款、项、目，款不冠数字，项和目冠以数字。

B、制定规章制度，必须坚持四项基本原则，符合宪法和法律，符合党的路线、方针、政策，从实际出发，贯彻民主集中原则。

C、制定规章制度时，要明确权限，不得随意超越，不能与上级已有的规章制度相抵触。

D、 在书写上，内容要完备规范，切实可行，要注意条理清楚、款项分明、简练准确、明白无误。

E、凡属于章程，必须经过该组织或团体的全体会议或代表会议通过才能生效

物业管理资金的使用包括哪些方面？

主要有三个方面：

（一）成本性资金的支出与使用。

成本性资金支出，是物业管理服务在一定时期内发生的，用货币形式表现的劳动生产耗费。其包括劳动对象（如原材料）的耗费、劳动手段（如机器设备、办公用品、劳动工具等）的耗费和劳动力（管理人员的薪金及福利、保险费等）的耗费三方面。

（二）公益性资金支出与使用公益性资金使用也称公益性资金支出，是物业管理企业作为社会成员之一，必须承担的社会责任与义务的资金性支出，也可称之为“社会存在成本支出”。公益性资金支出包括向社会福利事业捐资、抢险救灾支出、赞助社会公益活动、做公益性广告资金支出。

（三）投资性资金支|考试|大|出与使用投资性资金支出是为了筹集发展用资金而使用的资金，是物业管理资金使用的一个方面，其包括把暂时不用或缓用的物业管理资金用于收益性投资支出，如购买股票、债券、投资等资金支出，这些资金的支出目的是回收更多的资金，以求取得更大的资金回报，是有资金回收的资金使用支出，与成本性资金使用支出有本质上的不同。

我们需要什么样的物业管理法律法规

物业管理在中国是一个新生行业。物业管理法律背后的属性认识不清是今天纠纷出现的根源。我们该怎么样去认识物业管理的属性呢？一要从私法的民法角度，二要从公法的行政管理角度。要是我们认为物业管理的本质属于民法，那政府的公权力就不应太多介入，物业服务企业属契约关系，是服务提供者；从公法的行政法角度，这是政府公权的体现，是政府履行的重要职能。政府公权力可以体现于物业管理的每一环节中，可以无所不在，当然，这是凌驾在业主的自治组织上的，可以涵盖从物业费的定价到业主自治组织的成立以及选聘物业服务企业。要通过以下几个角度来分析物业管理法律。

物业管理的法律起源

“物业管理(Property or Building or Estate management)是指物业服务企业与物业所有人或依据合同、法律规定有权委托的非业主使用人的委托，根据合同或法律规定对物业进行养护、修缮并对相关环境和秩序进行维修和服务的活动。物业管理始于19世纪60年代的英国，当时正值英国工业化时期，随着大量农民进入城市，出现了房屋出租，为维护租用人的权利，政府需要制定管理办法，于是出现了专业的物业管理。自那以后，物业管理传遍世界各地。对于物业，它是指一定建设用地范围内已建成和确定业主权益，有特定界限的房屋、建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地以及用地和空间环境。而业主即物业所有权人，要对物业的管理负责。物业（Estate or Property）在国外是分成 Real Estate & Personal Property两种。物业分为永久业权Freehold Estate 和有限期使用业权Leasehold Estate。这些不同业权对物业管理会产生不同的影响。

物业管理的立法模式

世界各国的法律体系基本分为两大阵营：英美法系和大陆法系。英美法系在我们大陆法系的国家觉得比较复杂，因为它们有习惯法和法庭案例，这也是法律产生的一种。让我们先看物业管理立法模式：

1.英美法系的英国、加拿大、澳大利亚 —— 住宅法模式。此模式是制定专门住宅法对所有住宅的所有、租赁等法律关系进行约束，当然物业管理会成为其中一部分。其优点大致和民法模式相同，缺点主要是将物业管理局限于住宅。

2.日本、德国、法国 —— 以建筑物区分所有权法模式。此模式是专门制定建筑物区分所有权法，其中设立专章对物业管理加以规范。物业管理法律在此模式中较为专业化，为现代大陆法系的大多数国家所采用。

3.意大利和瑞士 —— 欧洲英美法系国家的民法模式。此模式是在民法典中设立若干条款，以规范物业管理中的法律关系。该模式最大的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度。而缺点是无法详述物业管理制度，法律的操作性低。

4.香港和台湾地区 —— 香港法律是采用英美法系，但由于物业管理因社会和环境的不同，因此香港并没有按英国以住宅法模式来立法。在亚洲物业管理行业中，其行业运作是比较先进的。它用的立法模式也是比较前卫的模式 —— 物业管理模式。物业管理的立法模式是在房地产法律法规外，专设物业管理法，统一规范物业管理法律关系。此种模式将物业管理法律关系从区分所有权法中独立出来，集中规定，是比较新的一种模式，具有较大优越性，更符合物业管理的目的。此种模式主要为我国使用。

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