物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理模拟试题，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

关于共有产权问题，笔者赞成南京市建委政策研究室的陆玉龙同志发表的《共有产权：经济适用住房制度创新研究》（刊登于2005年5月24日《中国建设报》—政策与理论专刊）一文的基本观点。

规范化严进。各城市政府应具体落实享受经济适用住房的住户和廉租住房的住户，主要包括：新旧体制转换过程中出现的弱势群体，因病因残的弱势群体，阶段性弱势群体（刚就业、新创业、进城务工人员等）。

政府对房地产开发住房套型结构应作出安排要求，任何一个房地产住宅开发项目必须安排设计10%左右（依据所在地实际需求确定）60~80平方米的中小套型，作为经济适用住房的房源，否则不予立项开工建设。同时这些中小套型的住房在市场中以普通商品住房价格向购房者出售。这样做既是政府对房地产市场的宏观调控，又是开发商的以销定产方略的体现。

市场化运作。被认定的符合购买经济适用住房的住户，到房地产市场中去选择适用自己的住房（新建住房或二手房），政府按确定的补贴数额对其实行先购后补，并确立双方产权份额比例。购房手续完备后，按共有化确权的原则和办法双方共同申办共有产权证。在市场化运作过程中，经济适用住房是实实在在的市场中的一个要素。即经济适用住房是市场中的资源之一，而不需要再建具体的集中的经济适用住房小区。这样有利于统一市场，统一市场规则，统一市场主体，实现市场资源的优化和有效配置。

有条件退出。经济适用住房作为受助住户和国家（单位）共有产权的普通商品住房，在上市流通时要有条件退出。笔者建议，从获取经济适用住房共有产权之日起，住房社会保障部门每五年对其进行一次普查考证。根据普查考证结果分别处理：一是住户仍符合经济适用住房条件的，继续居住；二是原住户家庭情况发生变化，欲购买国家产权份额，国家应按届时价格出售其产权份额的比例，并将收益纳入城市住房保障基金；三是原住户家庭情况发生变化，欲出售自己产权份额的比例（已经有其他住房来源或移居它地，出境等），国家应予收购（或出售给第二个符合居住经济适用房的住户），足额支付按其比例出售的价款；四是受助户家庭经济情况改善等原因，经双方协商，可将住房出售给第三方，双方各按产权份额比例获取收益权份额；五是经济适用住房住户若遇到被拆迁，拆迁单位按等价交换原则给予拆迁补偿，共有产权双方按照产权比例获取补偿款后，区别情况给予原受助户作出公平合理安置；六是受助户家庭经济或住房情况改善明显，既不愿意购买国家产权份额，又不愿意出售自己的产权份额时，国家按市场价租金收取属于国家产权份额比例的租金。通过以上这些有条件的退出，使经济适用住房变为在市场中可流通的活的资源，实现住房社会保障资源累积倍增。

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