物业管理师

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新加坡的物业管理模式

新加坡政府有关部门针对居民住宅及物业管理都制定了很细的规章制度，并形成法律，不管是物业管理公司还是居民都必须依法遵章行事，所以不管是高级公寓楼还是政府组屋区，管理都是井井有条，同时避免了各种矛盾或纠纷的发生。

从政府职能方面看，新加坡建屋发展局是负责实施政府建屋计划和统筹物业管理的职能部门。早在1967年，该局就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。该法案共有158章，其中就规定了土地开发商在建造住宅时必须遵守的条例。比如，由开发商建设的公共组屋，每栋楼底层不得安排住户，而是用于作商店或娱乐室，供居民休息、娱乐和购物之用。再比如，规定了在共管式公寓的共有所有权土地上，除建造住宅楼房外，必须留有不少于40％的土地用作花园、风景区以及其他娱乐健身设施，确保物业管理的规范化。物业管理执照需要每年审批核发，如果哪家物业公司违反条例，或是不按照规章办事，将吊销物业公司的营业执照。物业管理从业人员必须接受两年的房地产管理培训，并需通过专业考试才能上岗。除了发挥监督管理职能外，建屋发展局的另一项主要工作就是“服务”，例如该局制定出一项长期的旧组屋翻新计划，进一步提高居民对社区的认同；另外，根据新加坡法律规定，所有建筑每隔5年都需要进行外部清洗刷新。

在业主方面，新加坡法律充分保障了房屋拥有者的权利，同时也明确规定了各项义务。比如各个业主不得侵犯公共空间，私搭乱建要被课以重罚。对房屋内的装修也有很详细的规定，如常见的由装修引起楼下住户漏水等现象，当事人须负责赔偿他人损失，解决不了就得上法庭。新加坡“土地所有权法案”规定，每个新建住宅区必须在两年内成立管理委员会，由全体业主投票选出委员会成员。该委员会将代表全体业主管理社区，每年召开一次全体大会，讨论制定社区行为规则以及聘请物业管理公司等重要事务。社区或公寓的公共事务，如是否要增添公共设施，公共设施的使用是否要收费、收多少，是否要增加或减少物业管理费等等，最终都以投票方式决定。在这种机制下，物业公司只是被雇佣的对象，一切依照合同办事。如果表现不好，社区管理委员会有权立即将其解聘。

没签合同业主拒交物管费

由于业主拖欠物业费，北京世纪城物业管理有限公司日前将世纪城的14位业主告法庭，追讨一年多到两年多的物业管理费。日前，该案在北京海淀法院公开开庭审理。

物业管理公司诉讼代理人在法庭上陈诉：被告14位业主最早的从2001年8月10日，最晚的从2002年11月1日到去年年底，分别拖欠了7014.6元至21092.6元不等的物业管理费（包括供暖费、车位费等）到目前为止一直拒绝缴纳。

据了解，世纪城业主刚刚入住时，根据有关规定，他们分别与开发商指定的前期物业管理公司——北京世纪金源物业管理有限公司签订了《物业委托合同》。但后来世纪城的物业在业主知情的情况下，换成了北京世纪城物业管理有限公司进行管理。对此，世纪城物管公司的解释是，2001年3月15日前，世纪金源公司将其与业主的合同转给了世纪城物管。而业主们称，作为原合同的一方当事人，他们对此次转让毫不知情，而且，世纪城物管也没有通知他们签订新的合同，因此转让行为不能成立，世纪城物管承认，他们确实没有与业主签订过书面的物业委托合同，但从2001年3月15日开始至今，他们为业主提供了事实上的物业管理服务，理应收取相应的费用。

业主方面的代理人表示，业主们拒绝缴纳物业费，主要是基于世纪城物业没有和他们签订合同以及服务质量差两点原因。“我们业主和世纪城物业公司根本就没有合同关系，他们凭什么向我们要钱？”一位业主如是说。另外，物业管理收费不透明、小区会所至今没解决、公司帐目不公开等问题也让业主们不愿“掏腰包”。

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