物业管理师

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第三章 房地产投资分析技术

1、房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察。从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入。P38

2、对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时间各时间点上实际发生的资金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

经济活动的类型和特点不同，。对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。

房地产投资分析的目的，是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流人，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。

3、现金流量图P39

+

长短表示资金的多少

流出

流入

0 1 2 3 4 5

-

房地产置业投资：包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。

4、现金流分析中的常用术语P40-42

(1)潜在毛租金收入①物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积②一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在可以每个月的报告中保持相对稳定③能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化④潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。

(2)空置和收租损失，潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。

(3)其他收入物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。

(4)有效毛收入，有效毛收入=潜在毛租金收入—空置和收租损失+其他收入

(5)运营费用

(6)净运营收益，净运营收益=有效毛收入—运营费用;净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面

(7)抵押贷款还本息(8)准备金，专项维修资金属业主所有

(9)税金1)经营税金及附加，营业税率为5%，营业税税额=应纳税销售(出租)收入X税率，目前营业税的税率为5%。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%。

2)城镇土地使用税和房产税3)企业所得税

(10)经营现金流从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。

即： 税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息

税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

收益性物业的现金流

潜在毛租金收入-空置和收租损失十其他收入=有效毛收入

有效毛收入-运营费用=净运营收益

净运营收益-抵押贷款还本付息=税前现金流

税前现金流-准备金-所得税=税后现金流

5、资金的时间价值，(1)在不同的时间付出或得到的同样数额的资金在价值上是不等的。同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。对于资金的时间价值可分为：1)随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫资金增值。2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费。(2)资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要是有①投资利润率，即单位投资所能取得的利润②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。(3)由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。因此，要通过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情况。这种考虑了资金时间价值的经济分析方法，提高了方案评价和选择科学性和可靠性。P44

6、(1)利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿;(2)利率是在单位时间内所得到的利息额与借贷金额之比，一般以百分数表示。用i表示利率，表达式为(45页)

i= ×100%

7、(1)单利计息：我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。

单利计息时的利息计算公式为：In=P﹒n﹒i

n 个计息周期后的本利和为：F n=P(1+ i﹒n)

(2)复利计息。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：I n=P[(1+i)n-1 ]

n个计算周期后的本利和为：Fn=P(1+i)n

我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。在投资分析中，一般采用复利计息。P45

8、当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。P46

9、名义利率与实际利率的关系式i= = =(1+ )m — 1 (选择)

通过上述分析和计算，可以得出名义利率与实际利率存在着下述关系

(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值、

(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

(3)当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等

(4)当每年计息周期数m﹥1时，实际利率大于名义利率

(5)当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i= er-1 P47

10、复利计算公式与系数P47

各符号的具体含义是：

P——现值

F——终值(未来值)

A——连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值

G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值

S——每一时间间隔收入或支出的等比变化值

n ——计息周期数

i ——每个计息周期的利率

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