物业管理师

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租赁市场收益看涨自持商业物业成主流

商业地产的发展似乎又到了一个分水岭的时代。越来越多的开发商意识到自持物业的重要性，今年入市的大型商业项目，如深圳中心区的怡景中心城、晶岛国际广场，南山保利文化广场、海岸城等等，或有少量出售，或干脆只租不卖。有业内人士认为，单一产权的商业项目逐渐增多，是“由于商业项目销售市场承担很大压力，有些开发商迫不得已而转向出租。”但另外的观点则指出，实力开发商增加长期持有物业的比例是长远考虑，目的是为了保证稳定的资金流，对抗未来的市场风险。

1.供给集中竞争激烈

“市场有很多销售主体的项目，在年初将慢慢转型成租赁的模式。”一位商业项目的销售负责人如此预测，其预测的背景则是目前销售市场所表现出来的供求矛盾。“商业地产的供给呈现出集中放量的趋势，而需求却是平稳增长。”

据深圳中原深港研究中心不久前发布的年终报告显示，2006年，深圳的商业地产项目供应量还将增加，总供应量将超过2005年，达到150万平方米。

在这150万平方米中，供应的格局和往年相比，也有很大的改变。近年来，深圳商业供应以关外为主导的情况在今年将被改变，“领头羊”由宝安变成福田，福田成为今年商业供应的主体。从业态上看，今年也将一改往年街铺主打的情况，大型的城市综合体成为业态的主流。

在福田，新的商业项目主要集中在中心区，COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心三大SHOPPINGMALL将相继营业，大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼，也陆续投放市场。在这样的情况下，深圳中心区的商业供应量，将超过50万平方米，迎来真正的中心区“商业年”。除此之外，华强北、车公庙等商业区的商业项目也将纷纷放量，其中华强北有华强广场等改造项目，车公庙有喜年广场、农科中心等，这两处的总供应量将超过30万平方米。

此外，在南山有保利文化广场、海岸城、天利商务大厦面市，宝安有鸿隆107等较大面积的商业项目推向市场。

显然，市场竞争进一步加剧。此外，“商业地产对购买者要求非常高。宏观调控的政策局面下，无论是银行贷款的按揭成数限制，还是对客户资质的审核，都考验着客户群的购买力。”美联地产工商市场部副经理冯毅表示，整体购买商业项目的不多见，但是集中放量又对客户进行了分流，“销售压力很大，租赁市场的前景更为广阔。”有些开发商采取了带租约销售的策略，以赢得客户关注。

2.物业持有是发展趋势

“租赁和出售的主要区别来自于开发商自身的经营理念，即站在什么角度对自身项目回报进行考虑。”冯毅指出，实力较强的开发商往往考虑租赁以实现长期回报，但必须对市场作出前瞻性的判断，客户的真实需求以及项目品质能否支持判断成为关键。换言之，投资风险是选择持有物业的开发商需要突破的瓶颈。

而持有物业的项目越来越多“肯定是大势所趋”，不少开发商也越来越从中尝到甜头。“去年，招商地产的租金收益就有3亿元，这个数字让不少开发商眼红。”冯毅分析说，从商业地产的市场发展来讲，美国、中国香港等国家和地区真正的大型商业项目都是以租赁为主，出售就面临着业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难再做高品质的后期维护等问题。但整体持有，可以在物业管理以及客户资源整合上进行完整规划。

“必须保证低成本、高品质的回报率。”深圳中原地产研究中心总监张伟认为，从深圳房地产市场来看，土地政策收紧，任何一个开发商卖掉一个项目也就等于失去了一个项目，其位置不可复制。而随着开发商正从开发主体向经营主体转变，越来越多的商业项目也必然由出售模式向租售结合乃至完全持有的模式过渡，便于企业树立形象，并获得长期回报。

此外，升温的租赁市场，让开发商对未来预期充满信心。张伟预计，在建设规模逐渐完成的2006年，市场租赁随即看涨，中心区、南山商业文化中心区、宝安新中心区等中心区域的商铺租金将大幅度上升。张伟认为，在它们的贡献下，2006年全深圳市商铺租金将有15％－20％的升幅。

3.自持物业资金压力大

“目前的商业项目开发过程中并没有出现资金压力问题，但是从长远来看，后期经营才真正是烧钱的阶段。”冯毅介绍说，目前商业项目开发的资金仍然依赖于银行贷款，开发大型商业项目的开发商多是“国”字号，总能得到充分的贷款的支持。但是对于大多数的开发商来说，虽然开发自持物业有甜头，但是金融支持的缺失仍是他们开发这类物业的最大瓶颈。

万科就曾宣称“决不碰商业地产”。王石曾在多个公开场合表达过这样的观点：国内开发商“一碰商业地产就会死”。尽管这个观点被一些人认为太过片面，但在王石看来，真正的商业地产一定要自持物业，否则很难成功。而目前国内绝大部分开发商根本没有实力自持一项成规模的物业，更要命的是，目前金融机构对开发商经营自持物业也完全不支持。

据冯毅介绍，在发达国家，自持物业也很少寻求银行的贷款支持，其金融支持主要是依靠基金、信托、证券、债券等手段，金融支持体系相对比国内完善。

而在国内，目前还没有产业基金法，因此到目前为止国内尚没有出现一支真正的房地产基金；目前国内房地产信托总量只有150亿元人民币左右，和银行对房地产业的放贷总量相比数量很小，几可忽略不计；证券方面，房地产上市公司占所有房地产公司的比重也非常小；此外，房地产公司目前尚不能发行企业债，或为自己的项目发行“项目债”。在这种情况下，欲开发自持物业的开发商只好把希望放在银行贷款上。但目前政府只允许银行对开发商提供开发贷款。

目前深圳出现的一些自持物业项目，其投资商基本上都有雄厚的资本背景或强大的政府背景，如中信地铁、保利文化广场、怡景中心城等，而对于深圳绝大部分开发商而言，由于得不到金融机构针对自持物业经营的贷款支持，开发成规模的自持物业只能是奢望。

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