物业管理师

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注册物业管理师考试物业管理实务讲义

第二节　前期物业管理

在前期物业管理期问，物业管理企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主入住，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。本节只就前期物业管理的部分特殊内容作简明介绍，其他管理服务内容在本书中另有章节阐述。

一、物业管理项目前期运作

(一)管理资源的完善与优化

在物业管理实践中，往往在业主入住之前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业管理企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备，但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括：

1．管理用房到位

建设单位按规定将管理用房移交给物业管理项目机构。物业管理企业对管理用房进行合理划分和必要装修，成为项目管理机构固定的管理用房。

2．物资配备到位

一个新的物业管理项目运作需要配备的物资较多，在项目开始运作的时候，2012年物业管理师报名时间一般只配备了其中的一部分。在前期物业管理过程中，应根据实际需要逐步配备到位。

3．物业管理人员到位

物业管理人员到位的主要内容包括：

(1)补充人员；

(2)对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能；

(3)对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构；

(4)加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。

(二)管理制度和服务规范的完善

在前期物业管理过程中，物业项目管理机构应根据实际管理情况对已制订的管理制度和服务规范进行调整、补充和完善。

(三)确定物业管理单项服务的分包

对具体物业管理项目进行管理时，物业管理企业可以根据企业的自身情况和需要来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。对分包的服务项目，要进行市场调查、筛选，确定符合自己要求的分包单位。

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