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2011年注册物业管理师考试物业管理实务考点精讲54

发表时间：2011/5/31 14:57:49 来源：互联网点击关注微信：

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物业管理行业性亏本之七大因素

近年来，随着我国住房制度改革的逐步深入和市场经济的进一步发展，作为一种社会化、专业化、市场化房屋管理新模式的物业管理已日益发展成为一种新兴产业。物业管理因其适合现代人的居住理念并昭示出巨大的发展潜力而被人们喻为“朝阳产业”。从1981年我国第一家物业管理公司成立至今，物业管理在我国已得到了很大的发展，但是，目前除深圳等极个别发达城市外，物业管理基本上仍处于行业性亏本状态。这固然与物业管理本身的微利性密切相关，但在其发展过程中，行业内部管理及外部环境等多种不良因素的影响是导致物业管理行业性亏本的根本原因。

因素之一：物业管理规模小

原因分析：目前，物业管理行业性亏本状态的形成在很大程度上是由于物业管理规模小，物业管理规模效益没有形成所致。而制约物业管理规模效益形成的根本原因就是物业管理市场化进程缓慢。具体表现在：一是很多物业管理公司是开发商自己成立的，物业管理的好与坏、盈与亏最后都由开发商负责，物业管理公司缺乏内在的竞争动力和压力；二是业主委员会成立困难，物业管理市场需求主体的地位得不到确立；三是物业管理法规不健全，特别是有关物业管理招投标制的法规尚未出台，实施物业管理招投标缺乏相应的法律依据和法律保障；四是因为物业管理市场竞争机制没有形成，房地产开发商也很难在市场上选聘到合适的物业管理公司；五是部分开发商抱着“肥水不流外人田”的想法，不愿让别人管理自己开发的物业，所以也纷纷成立自己的物业管理公司。

处理对策：加快物业管理市场化进程，充分运用市场竞争机制进行资源优化配置。一是政府要尽快健全物业管理法规体系，特别是要尽快出台物业管理招投标的法规；二是采用政策性引导，对物业管理公司实行市场准人制度，如对小区达不到一定规模的，不准申报成立独立的物业管理公司，必须聘请专业化的物业管理公司才准予办理房屋预售证，对小区超过一定规模的，例如l0万平方米以上。必须强制实施物业管理招投标；三是进行物业管理公司的资质等级划分，将物业管理规模作为一种重要因素加以考虑，并与物业管理收费标准挂钩。

因素之二：物业管理人员配置不合理

原因分析：物业管理人员配置不合理主要表现在两个方面：一是物业管理人员配置过多，光人头就吃光了物业管理费，有的甚至还不够；二是物业管理人员素质低。由于物业管理人员素质低，知识与技能结构不合理，致使物业管理服务质量差，物业管理服务收费难，同时物业管理多种经营也开展不起来。

处理对策：一方面物业管理公司要精简人员，按岗位合理配置人员，提高工作效率，多选用一专多能的人才；另一方面要选派优秀人才从事物业管理，同时加强物业管理人才的培训和培养，提高物业管理行业的人才素质，进而提高物业管理的经济效益。

因素之三：物业管理收费低

原因分析：物业管理是一种特殊的服务性行业，它的服务收费标准基本上实行政府定价或政府指导价，其市场盈利性功能未能全部体现。而政府往往出于稳定社会秩序或其他种种考虑，一般对物业管理的收费标准定得很低，使物业管理服务价值得不到应有的补偿，物业管理企业的利益得不到保护。

处理对策：一是政府应根据物业管理行业的实际情况，结合居民的实际承受能力，制定合理的收费标准，并逐步减少政府定价项目，增加政府指导价和经营者自行定价项目；二是对物业管理企业实施特殊的税收政策，一方面进一步明确物业管理公共维修收费的法定税费标准，使物业管理服务价格构成更加合理，另一方面对物业管理实施特殊的优惠税制，减免部分税费，从而促进物业管理行业的发展。

因素之四：物业管理收费难

原因分析：业主拒交物业管理费主要有以下五种情况：一是人们思想观念未能转变，部分业主享惯了福利管房的种种“好处”，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解，产生抵触情绪；二是物业管理公司服务质量差，业主对物业管理服务质量不满意；三是物业管理法规不健全，对物业管理收费标准、有关收费细节未能明确规定，易引发争议；四是部分业主生活确实困难；五是部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上，而在这种情况下的物业管理公司一般是隶属于开发商的，所以物业管理公司也只好代开发商受气了。

处理对策：一是要加强物业管理的舆论宣传，使之逐步深入人心并得到广大群众的支持和认同；二是加强物业管理法规建设，特别要制定物业管理收费的实施细则，减少物业管理收费争议；三是通过市场竞争，实行优胜劣汰，提高物业管理的服务质量，使业主乐意交费，接受服务；四是提高物业管理和其他服务质量，消除业主对物业质量等的抱怨情绪，从而提高业主交费的自觉性和主动性。

因素之五：物业管理配套设施不齐全。物业管理难度大

原因分析：现在的一些住宅小区或其他物业，由于在规划、设计时没有考虑到日后的物业管理，致使物业分散，配套设施不齐备，物业管理隐患多，这势必给物业管理带来了一定的难度，造成物业管理成本高，物业管理难以提高水平、提高档次。

处理对策：各新建小区在规划、设计时必须充分考虑到日后的物业管理，做到配套齐备。最好的办法就是物业管理公司要提前介入，参与小区的规划、设计。对一些配套设施不齐备的住宅小区，要加大资金投入，如从维修基金或房屋出售资金中拿出一部分钱用来改善小区配套设施。

因素之六：物业管理手段落后。管理成本高

原因分析：我国现阶段的物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本上处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力和物力，因而导致物业管理成本的提高。

处理对策：新建小区要加强小区智能化设施建设。旧小区也要尽量加强小区智能化设施的建设和改造，增加现代科技含量，提高物业管理手段，从而节约大量的人力和物力，降低物业管理成本。

因素之七：物业管理服务项目单一。物业管理公司自身造血功能差

原因分析：物业管理是一种综合性的服务行业，除开展常规的管理项目外，还应开展多种经营，走以业养业的道路。但现在不少物业管理公司的服务项目单一，市场主动意识不强，有的甚至只开展二、三种服务项目。物业管理公司自身造血功能差，导致物业管理经济效益差。

处理对策：房地产开发商要对物业管理公司的物业管理给予大力支持，如提供一定具有造血功能的经营性用房等。同时，物业管理公司也要想方设法根据小区自身的特点和业主的实际需求，开展多种服务项目，使其服务功能渗透到居民生活的方方面面，以此来提高自身造血功能，从而取得良好的经济效益。

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