物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试相关辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

四、总价格和单位价格

(一)总价格

总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。它可能是一块面积为500㎡的土地的价格，一套建筑面积为200㎡的高档公寓的价格， 或是一座建筑面积为10000㎡的商场的价格，也可能是一个城市的全部物业的价格，或是一国全部物业的价格。物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低。

(二)单位价格

单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。

价格单位由货币和面积两方面构成。

1．货币：包括币种和货币单位。在币种方面，如是人民币、美元，还是港币等。在货币单位方面，如是元，还是万元等。

2．面积：包括面积内涵和面积单位。在面积内涵方面，建筑物通常有建筑面积、使用面积以及成套房屋的套内建筑面积之别。此外，住宅还有居住面积，商业用房还有营业面积，出租的房屋还有可出租面积，成片开发的土地还有可转让的土地面积，成片开发的商品房还有可出售的建筑面积等。在面积单位方面，不同国家和地区的法定计量单位或习惯用法可能不同，如中国内地通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。

五、实际价格和名义价格

实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

例如，一套建筑面积lOO㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：

1．要求在成交日期时一次付清。

2．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。

3．从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支

付，如每隔半年支付10万元。

4．约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。

5．以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。

在上述第一种情况下：实际单价为3000元／㎡，实际总价为30万元；不存在名义价格。在第二种情况下：实际单价为3000×(1—5％)＝2850(元／㎡)，实际总价为28．5万元；名义单价为3000元／㎡，名义总价为30万元。

在第三种情况下：实际总价为 (万元)(假定年折现率为5％)，实际单价为2 928元／㎡；名义单价为3000元／㎡，名义总价为30万元。

在第四种情况下：实际总价为30÷(1+5％)＝28．57(万元)(假定年折现率为5％)，实际单价为2857元／㎡；名义单价为3000元／㎡，名义总价为30万元。

在第五种情况下：实际单价为3000元／㎡，实际总价为30万元；不存在名义价格。

六、现房价格和期房价格

现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。中大物业管理师培训现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行 商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交

割的价格。无论是现货交易还是期货交易，付款方式又有在交易达成后立刻或在短期内一次付清、按约定在未来某个日期一次付清和分期支付等，因此形成了多 种组合形式，归纳为表4—1。

现货交易和期货交易的各种情形

交易达成日  交货日付款日和付款方式

现在一次付清    此为典型的现货交易

现货交易  现  在  现  在  现在起分期支付

未来一次付清    此称为赊销或赊购

现在一次付清    此称为预购或预售

期货交易  现  在  未  来  现在起分期支付

未来一次付清    此为典型的期货交易

物业也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。该物业的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的物业；当为建筑物已建成的物业时，即为现房价格(含土地价格)。物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格(含土地价格)。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。

在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险(如有可能不能按期建成，甚至出现“烂尾”，或者实际交付的品质比预售约定讲的差)，所以，期 房价格与现房价格之间的关系是：

期房价格＝现房价格—预期从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现率—风险补偿

(例4-1)  某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元／㎡，出租的年末净收益为330元／㎡。假设折现率为10％，风险补偿估计为 现房价格的2％，试计算该期房目前的价格。

[解]  该期房目前的价格计算如下：

在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是 由于两者的品质不同，如现房的户型和环境差、功能已落后等。

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